안녕하세요.
여러분의 재기, 개인회생과 관련하여 여러분의 고민을 풀어드리기 위해 고민하고 연구하는 더 프라이빗 회생파산 센터입니다.
최근 부동산 가격이... 비정상적으로 빠르게 폭락하고 있는데요.
부동산 가격이 상승할 때에는 그 자체만으로 마음이 든든하였지만, 지금은 부동산가격은 하락하고 금리는 상승하였고 결정적으로 매매든 전세든 거래가 안되는 것이 가장 큰 문제인 것 같습니다.
특히 요즘 같은 시기에 급전이 필요하여 부동산을 처분하려고 해도, 매매가 안되거나 너무나 큰 손실을 봐야 하는 안타까운 상황입니다.
이러한 상황과 관련해서 개인회생을 할 때 내가 살고 있는 집은 어떻게 되는가에 대해 말씀드리려고 합니다.
내 집에 살고 있는지, 전세 혹은 월세로 살고 있는지에 따라 큰 차이가 납니다.
내가 소유하는 집에 살고 있는지, 남이 소유하는 집에 전세 혹은 월세로 살고 있는지에 따라 개인회생 및 관련 절차들의 진행 방향이 상당히 다른데요.
결론적으로 말씀드리면 내가 소유하는 집에 살고 있는 경우가 더 불리한 측면이 많습니다.
요약하면
내 소유의 집에서 살고 있는데
1) 담보대출이 있는 경우 경매 가능성이 있고
2) 청산가치 반영 시 불리합니다.
먼저 경매의 가능성에 대해서 설명드리겠습니다.
전세 혹은 월세로 사시는 분께서는 전세금 내지는 임대차 보증금을 청산가치에 반영하는 문제만 있을 뿐, 개인회생 신청으로 인해서 집이 경매에 넘어가는 일은 당연히 없습니다.
하지만 부동산을 소유하고 있고 그에 대해서 담보대출이 있는 경우에는 경매의 리스크를 염두에 두시고 개인회생을 진행하셔야 합니다.
예전에는 주탁담보대출이 있는 사람이 개인회생을 신청하더라도 특별히 대출금을 연체하지 않는 경우에는 즉각 경매 절차를 진행하지 않았습니다. 왜냐하면 이미 주택이나 부동산에 대해서 담보가 설정되어 있어서 연체가 되었을 때 경매에 넘겨도 채권을 회수하는 것이 가능하기 때문이죠.
이러한 경우를 개인회생이나 파산에서는 별제권자(유치권, 질권 저당권, 전세권자), 즉 별도로 변제를 받을 권리가 있는 사람이라고 표현하는데요.
여담으로,
담보대출에 대해서는 연체가 되어도 경매를 통해서 빚을 갚는 것이 가능하기 때문에 개인회생을 통해 면책을 받는 것이 사실상 어렵다고 얘기하는 것입니다.
왜냐하면 담보를 설정하는 행위가 비상시에는 그 주택 내지 부동산으로 갚겠다는 의사를 표시한 것이기 때문이죠.
그리고 만약 담보권이 설정된 채무를 탕감해주는 경우에는 채무자가 해당 주택 내지 부동산을 너무 싸게 구입하는 문제가 발생합니다.
5억짜리 부동산을 구입하는데 4억이 대출이고 1억이 본인의 자금입니다. 만약 4억 대출에 대해서 탕감을 해서 1억 ~ 2억만 갚게 해준다면...
결과적으로 5억짜리 부동산을 내 돈 1억과 회생 변제금 1억 ~ 2억을 합한 2억 ~ 3억에 구매하는 결과가 나오게 됩니다.
다시 본론으로 들어와서,
최근 몇 년 전부터는 금융기관들이
다른 채무에 연체가 있더라도 담보대출에 대해서는 연체가 없는 경우에도
담보대출자가 개인회생을 신청하면 경매를 진행하고 있습니다.
예전에도 주택담보대출 계약서상
"채무자에 관하여 다음 각호에서 정한 사유 중 하나라도 발생하면 ...(중략)... 채무의 기한의 이익을 상실하여 곧 이를 갚아야 할 의무를 집니다.
5. 개인회생절차·파산절차개시의 신청이 있는 때"
라는 내용의 약관은 있었지만 대출금을 잘 갚고 있다면 경매까지는 실행하지 않았거든요.
이러한 경우 대책은
1. 먼저 금융기관과 협의를 해보는 것이 중요합니다.
주택이나 부동산 담보 대출이 있다면 개인회생 신청 전에 반드시 해당 금융기관과 협의하실 것을 말씀드립니다. 그리고 이 경우 보증기관이 있다면 보증기관과도 반드시 협의를 하셔야 합니다. 이때 대출을 실행해준 담당자를 찾아가시면 됩니다.
물론 최근에는 이러한 협의가 쉽지가 않은 것도 사실입니다. 금융기관이 내부 규정에 따라 업무를 하는 부분이기 때문이죠. 그렇지만 일단 금융기관에 가셔서 협의를 해보셔야 합니다.
2. 경우에 따라서는 부동산을 처분하고 임대차계약을 체결하신 후 개인회생을 진행하는 것이 좋을 때도 있습니다.
만약 금융기관과 잘 협의가 되지 않아서, 금융기관이 원칙대로 한다고 하면 경매 절차에서는 시세보다도 낮은 금액으로 주택이나 부동산이 낙찰될 가능성이 매우 높습니다.
따라서 사전에 제값을 받고 부동산을 처분해서 담보채무를 변제하신 후 개인회생을 진행하시는 것이 좋을 때도 있습니다.
이 경우 담보 채무를 갚고 남은 돈을 막 쓰시거나 숨기거나 하시면 안 됩니다. 개인회생을 하게 되면 1년 치 금융내역 자료를 전부 제출해야 하기 때문에 낭비하시거나 숨긴 돈이 있으면 오히려 변제율 등에서 손해를 볼 수 있거든요.
그리고 아래에서 살펴보겠지만 소액 임차인에 해당하는 경우에는 임대차보증금이 면제재산에 포함됩니다.
만약 결혼을 하신 경우라면 원칙적으로 1/2만 나의 재산으로 산입이 된다고 보시면 됩니다. 내 명의의 집이라면 반만 나의 재산으로 인정받아서 유리해지지만, 배우자 명의의 집이라면 그 절반이 나의 재산으로 되어 불리해진다고 보시면 됩니다.
3. 서울, 수원, 춘천, 청주, 창원의 경우에는 주택담보대출채권 채무조정프로그램을 활용해보시는 것도 좋습니다.
간단히 얘기해서 신용회복위원회의 중재하에 금융기관과 채무자가 협의해서, 개인회생 변제기간 동안(3년 ~ 5년)은 주택담보대출의 이자만 상환하고 면책완료 시에는 주택담보대출의 원리금과 이자까지도 상환해서 결과적으로 집에 대한 경매를 막는 프로그램입니다.
자격요건은 부부합산 연 소득이 7천만 원 이하, 부동산 가격이 6억 이하여야 하구요.
두 번째로 청산가치 산정에 있어서 차이가 발생하는데요.
개인회생에서 중요한 원칙은 내가 현재 가지고 있는 재산보다 더 많은 금액을 변제해야 된다는 것인데요.
(청산가치 보장원칙)
나의 현재 재산보다 '36개월 × 월변제금'이 더 커야 개인회생 진행이 가능하다는 것입니다.
따라서 월 변제금을 낮추기 위해서는 나의 현재 재산은 낮게 책정되는 것이 유리하고 중요합니다. 만약 나의 재산이 많다면 월 변제금을 높이거나 변제 기간을 36개월 보다 길게 해야 합니다.
예를 들어
1. 내 소유의 1.7억 원짜리 집인데 1억 원의 대출이 있는 사람
2. 전세 7천만 원에 사는 사람
두 사람 다 재산은 7천만 원입니다.
하지만 전세 7천만 원 사는 사람이 대구에 산다면 2,300만 원은 면제 재산이 됩니다.
최우선변제 보증금은 면제재산이 되도록 정하고 있기 때문이죠.
두 사람의 청산가치는
1.번의 경우에는 7천만 원이지만, 2.번의 경우에는 4,700만 원이 되고
단순히 계산할 때 월 변제금이 2,300만원/36개월 = 약64만원 차이가 납니다.
참고로 만약 개인회생 진행 중에 대출이 필요하시다면
신용회복위원회 성실상환자 대출제도를 권해드립니다.
신용회복위원회로부터 채무조정을 받아 6개월 이상 성실하게 상환하고 있거나 최근 3년 이내 상환을 완료하셨거나, 법원으로부터 개인회생 변제계획 인가를 받아 12개월 이상 성실하게 상환하고 있거나 최근 3년 이내 상환을 완료하신 경우에 가능한데요.
대출한도는 1,500만원이며 5년 동안 4.0% 이내의 이자로 원리금 균등상환 방식을 택하게 됩니다.
오늘 내용이 좀 어렵고 복잡한 측면이 있었는데요.
요약하자면 내 명의의 부동산에 담보대출이 있는 경우,
최근에는 금융기관과 협의가 되지 않으면 경매로 넘어갈 수가 있다는 점!
이 경우에는 제 값을 받고 사전에 처분한 후에 개인회생을 신청하는 것이 오히려 유리할 때가 있다는 점!
을 꼭 기억하세요.
많은 곳에서 "개인회생을 하는 경우에는 내 재산을 다 지킬 수 있어요"라고 현혹하는 경우가 많으니 꼭 주택담보대출이나 부동산담보대출에 대해서도 확인해보시구요!
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