안녕하세요.
2,000건 이상의 사건을 처리한 경력 10년차 변호사들로 구성된 법무법인 이오의 곽수영 변호사입니다.
다른 포스팅에서도 말씀드렸지만 최근 전세금 반환 소송에 대한 문의가 끊이지 않고 있습니다.
대구, 경북의 경우 서울, 경기도와 같은 대규모 전세사기가 없는 것은 다행스러운 일입니다.
하지만 대구, 경북의 경우는 부동산 경기 호황 시기에 입주물량이 비정상적으로 폭증한 것에 대한 후유증으로 전세금(임대차 보증금) 반환 문제가 발생하였습니다.
즉 대구의 적정 아파트 공급물량은 1만 가구 이하 수준으로 분석되는데 2023년 약 3만 3천가구, 2024년 약 2만 가구가 입주함에 따라 기존에 살던 집의 집주인이 더 이상 새로운 세입자를 구하지 못하는 상황이 된 것입니다.
왜냐하면 2019년부터 2021년까지 너도 나도 새 아파트를 분양받았기 때문이죠. 즉 세입자들이 2022년 후반기부터 더 이상 『전세집 -> 전세집』으로 옮겨다니지 않고, 『전세집 -> 분양받은 집』으로 옮겨다니기 시작한 것입니다.
그리고 예전에는 집주인이 전세를 놓더라도 전세금의 일정 부분 정도는 잘 보관해두는 경우가 많았는데, 최근의 부동산 열풍 때는 너도 나도 "분양 당첨 = 로또" 분위기에 휩쓸려 분양(청약) 신청을 하였고, 이 과정에서 전세금이 새로운 아파트를 분양받는데 투입된 경우가 대부분으로 파악됩니다.
이러한 현상을 아주 쉽게 설명하면,
새로운 아파트에 입주해야 하는데
전셋집 주인이 전세금을 돌려주지 않아서
매달 300~400만원의 이자를 내야 하네요
(or 새로운 아파트에 입주할 수가 없어요)
전세금을 제 때 반환받지 못하는 경우
1. 집주인이 정말 자금이나 재산이 하나도 없는지,
대구 전세금반환
2. 아니면 자금이나 재산이 있거나 대출을 받을 능력이 되지만, 자신의 편의를위하여 새로운 세입자를 구할 때까지 전세금 반환을 미루는 지(의외로 이 경우에 해당하는 경우가 상당히 많습니다. 법무법인 명의 내용증명 등 법적 조치를 취하면 전세금을 금방 돌려받더라고요)
대구 임차권등기명령
에 따라 법률적인 대응은 같지만 그 목적은 서로 다르게 됩니다.
즉, 1.번 상황과 2.번 상황 모두 내용증명, 임차권등기명령신청, 지급명령 또는 소송 등의 법률적인 대응을 취하지만,
1. 집주인에게 자력이 정말로 없는 경우의 목적은,
전셋집에 대한 경매를 통해 전세금을 돌려받거나 아니면 전셋집 자체를 낙찰받는 것이고
2. 집주인이 자력이 있지만 자신의 편의를 위해 사실상 전세금 반환을 미루고 있는 경우의 목적은,
집주인을 압박하여 하루 빨리 집주인으로부터 전세금을 반환받는 것입니다.
왜냐하면 임차권등기가 기재되어 있는 부동산의 경우 새로운 세입자들이 아무래도 그 부동산에 입주하기를 꺼리기 때문에
집주인으로서는 어떻게든 임차권등기 이전에 사태를 해결하려고 노력합니다.
대구 전세금반환소송
이러한 과정의 대다수의 사례에서 발생하는 것이 집주인과의 마찰인데요.
그리고 마찰의 과정은 집주인의 연락두절로 이어지는 경우가 많습니다.
그리고 이 때부터 세입자분들은 불안지기 시작하고 인터넷 검색을 시작하게 됩니다. 집주인이 잠수를 탄 경우에도 전세금을 확보할 수 있는 방법은 무엇인지...
오늘은 위에서 말씀드린 대응방법 중 "임차권등기명령 신청"과 관련하여 집주인이 전화도 안받고 내용증명과 같은 우편물도 받지 않는 상황인 경우에 대해서 간단히 말씀드리고자 하는데요.
결론부터 말씀드리면 집주인과 연락이 두절되더라도 "임차권등기명령 신청"을 하는데는 아무런 지장이 없습니다.
임차권등기명령의 목적은,
임대차보증금을 반환받기 이전에 이사를 나가야 하는 경우에도 내 보증금의 우선변제적 효력을 유지하는 것인데요.
원래 주택의 인도(점유) + 전입신고 + 확정일자로 내 보증금을 지킬 수 있지만,
이사를 가야하는 경우,
즉 주택의 인도(점유) 요건을 상실하여도 내 보증금을 지킬 수 있는(우선변제적 효력 유지) 제도가 임차권등기명령 제도입니다.
참고로 임차권등기명령이 요건은,
1. 임대차 계약기간의 만료, 2. 임대차보증금(전세금)의 전부 또는 일부 미반환입니다.
실제 진행 과정
1. 첫번 째는 법률 요건 및 양식에 맞춰서 법원에 임차권등기명령신청서를 잘 접수하여 인용을 받는 것입니다.
2. 두번 째는 송달문제인데요.
현재 집주인이 연락도 되지 않고 우편물을 보내도 반송되는 경우,
일단 계약서상 집주인의 주소지로 임차권등기명령 결정정본을 송달보내고,
그래도 반송이 된다면 등기부상의 주소지, 또는 고객님께서 집주인의 직장이나 사업장을 알고 계신다면 그곳으로 송달을 보냅니다.
이 과정을 거쳐서도 반송이 된다면 재판부에 따라서 주소보정명령이 나오기도 하지만 최근에는 바로 발송송달, 즉 송달간주(집주인에게 송달이 된 것으로 보는 것)로 처리되고 있습니다.
임차인 보호를 위하여 관련 재판예규가 2023. 1. 16.자로 개정되어 시행되고 있습니다.
아래는 법무법인 이오에서 진행하였던 임차권등기명령의 사례인데요.
예전에는 공시송달로 처리되다가 요즘에는 바로 송달간주로 처리되어 신속하게 등기소에 등기촉탁(법원이 등기소에 등기를 하라고 부탁한다고 이해하시면 됩니다) 되는 것을 알 수 있습니다.
1. 공시송달로 처리된 사례
2. 송달간주로 처리된 사례
이렇게 집주인과 연락이 되지 않거나 집주인이 현재 어디 사는지 모르시는 경우를 포함하여,
많은 고객님께서 자신의 이런 저런 사유들로(예를 들어 임대차 계약이 연장되었는데 과연 적법한 해지 통지가 되었는지 등등)인해 인터넷을 검색하고 고민하고 망설이고 계십니다.
인터넷 상 정보들은 지엽적이고 원론적이라서 내 상황에 맞지 않을 수 있습니다. 내가 놓친 부분이 있을수도 있고요. 전문가를 찾아서 종합적인 검토를 받아야 하는 이유죠.
대구 임차권등기명령
제가 다른 포스팅에서도 말씀드렸지만 전세금(임대차보증금) 반환이 제대로 되고 있지 않다면 일단 용기를 내셔서 법무법인 이오로 연락주세요.
큰 방향만 정해지시면 세부적인 처리는 법무법인 이오에서 검토해서 진행하고 있으니 너무 걱정만 하지 마시고요.
아무 액션도 취하지 않고 걱정만 하기 보다는 지금 내 상황에서 취할 수 있는 작은 행동들을 실천으로 옮기시길 바랍니다.
전세금 반환 자문과 수임이
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이런 법무법인, 변호사를 찾는 분이라면 제 블로그 정말 잘 찾아오셨어요. 법무법인 이오 곽수영 변호사가 전세금 반환에 큰 도움이 될 겁니다.
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