대구 전세금반환소송은 곽수영 변호사를 찾으세요.
여러분의 소중한 전세금(임대차 보증금)을 지키기 위해 노력하는 법무법인 이오 곽수영 변호사의 더프라이빗 법률센터입니다.
전세금은 거의 내 전 재산인데,
전세보증금을 돌려받지 못할까 봐
걱정이 이만저만이 아니시죠?
전세금을 반환받고 홀가분하게 새 집에서 새 출발 하고 싶으시죠.
무슨 일이든지 고민만 한다고 문제가 해결되지 않습니다. 내가 할 수 있는 액션이 어떤 것들이 있는지 알아보고 적극적으로 실행으로 옮겨야 해요. 믿을만한 전문가와 함께 법적 절차를 진행하며 대응하세요.
안 그래도 전세금 때문에 골치가 아픈데, 소송에 변호사 선임까지 고민하고 결정하려니 고민이 많으실 텐데요. 변호사를 선임하고 소송을 진행하는데 적지 않은 비용이 듭니다. 광고나 홈페이지만 둘러보지 마시고, 직접 변호사와 상담받아보고 결정하세요. 꼭 제가 아니더라도 괜찮습니다.
홍수가 나면 지천으로 물인데 마실 물은 없다고 하죠.
대구 변호사, 대구 전세금반환소송 변호사, 대구 전세금반환소송 전문 등 검색하면 글이 쏟아져 나옵니다. 대부분 광고글이라 누가 나를 진정성 있게 도와줄 수 있을지 혼란스럽기만 하다면, 일단 저에게 상담받아보세요. 신뢰가 가면 저와 함께 차근차근 전세금반환 법적 절차를 진행하면 됩니다.
대구 전세금반환소송
곽수영 변호사
(전)부동산공기업 사내변호사
꼼꼼하고 정확한 사건 처리
의뢰인 만족하는 친절한 설명
10년 차 경력 변호사
요즘 거의 매일 상담 의뢰가 들어오는 분야가 바로 대구 전세금반환소송입니다.
수도권 쪽의 경우 전세 사기와 관련된 사건이 많은 것으로 파악되지만, 대구의 경우 아파트 공급물량 과다&금리 상승으로 인하여 아파트를 비롯한 주거용 부동산이 가치가 하락하고 신규 세입자를 구하지 못하여 전세금(임대차 보증금) 관련한 문제가 발생하고 있는 것으로 보입니다.
오늘은 최근에 전세금반환소송과 관련하여 주로 문의되는 부분에 대하여 Q&A 형식으로 말씀드릴게요.
1. 전세 계약 만기일(임대차계약 종료일)이 되어 가는데 무엇을 해야 하나요?
임대차보호법은 전세 계약(임대차 계약)이 종료되더라도 임대인이나 임차인이 더 이상 계약을 연장하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 자동으로 전세 계약(임대차 계약)이 연장되는 '묵시의 갱신' 제도를 두고 있는데요.
그렇기 때문에 반대로 생각하면 더 이상 전세 계약(임대차 계약)이 연장되기를 희망하지 않는다면 반드시 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하셔야 합니다.
통지의 방법은 전화, 카톡, 문자 등 어떠한 방법도 상관없지만 전화의 경우는 녹음을 해두셔야 하고, 카톡이나 문자의 경우 상대방의 회신이 필요합니다.
그리고 보다 확실한 방법으로는 내용증명을 보내시는 것인데, 이 경우에는 법무법인 명의의 내용 증명을 보내는 것이 더욱더 효과가 확실한 경우가 많습니다. 임대인이 느끼는 심리적 압박감이 다르기 때문이죠.
중요한 것은 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하는 시기인데요.
2020년 12월 10일 이전에
임대차 계약
2020년 12월 10일 이전에 임대차 계약을 하신 분들은 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에,
2020년 12월 10일 이후에
임대차 계약
2020년 12월 10일 이후에 임대차 계약을 하신 분들은 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에,
전세계약 만기 통지(갱신거절의 통지)를 하셔야 합니다.
만약 그렇지 못한 경우 만기일에 전세 계약(임대차계약) 계약해지 통지를 하시더라도 3개월 후에야 계약이 종료됩니다.
2. 전세 만기일(임대차 계약 종료일)이
되었는데 집주인이 연락이 되지 않아요
최근 들어 부쩍 늘어나고 있는 케이스인데요. 결국 집주인이 전세금(임대차 보증금)을 반환할 여건이 되지 않아서 세입자의 연락을 회피하는 것입니다. 그래서 묵시의 갱신이 되도록 해서 전세금(임대차 보증금) 반환을 지연시키는 것이죠.
특히 요즘 주택도시공사(HUG) 전세보증금반환보증 보험을 가입하신 경우가 많은데, 집주인이 전세금을 반환해 주지 않아서 주택도시공사(HUG)에 이행청구를 하시려면 반드시 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하였다는 자료를 제출하여야 합니다.
집주인이 연락이 되지 않는 경우 일단 내용증명을 보내시고 내용증명이 이사불명, 주소불명, 수취인불명으로 반송이 되는 경우 주민센터에서 집주인의 주민등록초본을 발급받아 다시 송달을 보내보셔야 합니다.
주민등록초본상의 주소로 내용증명을 보냈으나 이마저도 반송이 되는 경우에는 법원에 '의사표시 공시송달'을 신청하셔야 하는데요.
법무법인 이오 곽수영 변호사의 더 프라이빗 법률센터에서는 내용증명과 의사표시 공시송달 신청서비스를 33만 원(실비별도)의 비용으로 처리하고 있습니다.
3. 이사를 가야 하는 사정이 있는데
어떻게 하나요
전세금(임대차 보증금)을 지급하실 때 "주택의 인도(실거주) + 주민등록(전입신고) + 확정일자"가 중요하다는 것은 대부분 알고 계시는데요.
이것은 우리 법이 세 가지 요건을 다 갖추고 있을 때 전세권등기를 설정하지 않더라도 그와 유사한 권리, 즉 대항력과 우선변제권을 부여하고 있기 때문입니다.
쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 임대차 계약을 주장할 수도 있고(대항력), 내가 세 들어 살고 있는 집이 경매로 넘어가더라도 경매절차에서 보증금을 회수할 수 있는 것입니다(우선변제권).
중요한 것은 대항력과 우선변제권이 유지되기 위해서는 "주택의 인도(실거주) + 주민등록(전입신고) + 확정일자" 요건을 계속 갖추고 있어야 하는데요.
만약 이사를 나가버리면 주택의 인도(실제 거주)요건을 상실하게 되어 내가 확보해둔 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.
그렇다고 이사를 가야 되는데 무작정 세들어 살고 있는 집에 살고 있을 수만은 없겠죠?
이러한 경우에는 임차권등기명령 제도를 이용하시면 됩니다.
임차권등기명령 제도는 말 그대로 나의 임차권이 등기부에 기재되도록 법원에 신청하는 제도인데요.
임대차 계약이 종료가 되고, 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 경우에는 신청이 가능합니다.
중요한 것은 임차권 등기명령을 신청했다고 해서 바로 이사를 나가시면 안되고요. 등기부에 임차권 등기가 된 것을 확인한 후에 이사를 나가셔야 합니다.
법무법인 이오 곽수영 변호사의 더 프라이빗 법률센터에서는 임차권등기명령 신청을 33만 원(실비별도)의 비용으로 처리하고 있으니 많은 이용부탁드립니다.
임차권등기명령을 신청해야 하는 경우에는 결국 집주인에게 전세금반환소송을 제기해야 하는 경우가 많습니다. 임차권등기명령을 신청할 때부터 전세금반환소송을 염두에 두고, 의사소통 잘되고 믿을만한 법무법인에 사건을 의뢰하시는 것을 추천드립니다.
4. 어느 날 갑자기 집주인이 바뀌었는데
어떻게 해야 하나요
어느날 세입자에게 아무런 통지도 없이 집주인이 바뀌는 경우가 종종 있습니다.
전세 계약을 할 때 집주인이 집의 훼손을 막기 위해 세입자에게 이런저런 조건을 거는 것과 같이 세입자에게는 집주인이 전세금을 반환해줄 능력이 있는지가 중요합니다.
만약 새로운 집주인과는 전세 계약(임대차 계약)을 유지하고 싶지 않으시다면 전 집주인을 상대로 계약 해지를 하셔서 보증금을 돌려받으실 수 있고, 만약 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 전세금 반환 소송도 진행하실 수 있습니다.
왜냐하면 전세금과 관련하여서 세입자가 채권자, 집주인이 채무자가 되는데 채권자의 동의 없이 채무를 승계시킬 수 없기 때문입니다.
쉬운 이해를 이해 예를들어 보겠습니다. 내가 B에게 돈을 빌려주었는데, B가 어느 날 갑자기 나의 동의 없이 "C가 나 대신 돈을 갚을 거야"라고 한다면 당연히 안되겠죠? 이것과 같이 생각하시면 됩니다.
그렇기 때문에 집주인이 변경되는 경우, 세입자로서는 "승계 거부"가 가능하고, 승계 거부를 하는 경우 전 주인에게 전세금(임대차 보증금)을 반환하여 달라고 하거나, 전세금반환소송을 할 수 있다는 것입니다.
만약 집주인이 바뀌어도 상관이 없는 경우는 어떻게 될까요?
이 경우는 전세계약(임대차 계약)은 종전과 같이 유지되고, 계약이 끝나면 새로운 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.
5. 제가 입주한 후에 후순위 근저당권, 가압류, 가처분이 들어온 와서 새로운 세입자가 구해지지 않는 경우는 어떻게 해야 하나요
이러한 경우는 후순위 근저당권, 가압류, 가처분 보다 선순위인 나의 임차권을 양도해 주는 방법으로 임차인을 구할 수도 있지만 실무적으로 임차권 양도를 해준다고 하여도 새로운 임차인을 구하기가 어렵습니다.
차라리 후순위 근저당권이나 가압류권자들이 해당 주택에 대한 경매를 진행하고 나 역시도 경매절차에서 배당요구를 하여 전세금(임대차 보증금)을 반환받는 것이 차라리 나은 경우이지만
요즘같이 주택 가격이 하락하여 선순위인 나의 전세금(임대차보증금) 반환마저도 전액을 보장하기 어렵다면, 후 순위 근저당권자나 가압류권자들은 경매 신청을 하지 않는 경우가 많습니다.
이러한 경우는 결국 내가 스스로 전세금반환소송을 제기하고 경매신청도 염두에 두며 동시에 집주인의 다른 재산을 파악해두는 것이 좋습니다.
6. 변호사를 선임하면
그 비용은 집주인에게 청구할 수 있나요.
네 가능합니다.
그런데 유의할 점은 청구할 수 있는 권리가 생긴다는 것이지 실제로 돌려받을 수 있는지는 집주인의 재산상태에 따라 다르다는 것입니다.
총액도 법에서 정한 금액 이하로 받을 수 있고요.
쉽게 설명드리자면 전세금반환소송을 해서 승소하였고 경매를 신청하였지만 낙찰가가 나의 전세권(임대차보증금)보다 낮은 경우에는 전세집을 통해서는 전세금을 다 돌려받을 수 없는 것처럼,
변호사 비용도 집주인에게 돈이 없거나 경매절차에서 남는 것이 없다면 실제로 회수할 수 없는 경우도 발생한다는 것입니다.
즉 소송에서는 이겼지만 돈은 다 받을 수 없는 경우로 보시면 됩니다.
이러한 경우에는 결국 채산명시명령 신청이나 재산조회 신청을 통해 집주인의 다른 재산을 확인해야 하는데요.
이러한 재산명시명령 신청이나 재산조회 신청은 일단 전세금반환소송에서 승소한 경우에만 가능합니다.
그리고 이와 함께 집주인이 주로 사용할 만한 계좌에 대하여 가압류를 하고 나중에 압류 및 추심명령을 신청하는 방법도 있습니다.
오늘은 최근 이슈가 되고 있는 전세금반환소송과 관련하여 주로 궁금해하시는 사항들을 정리해 보았는데요.
부동산 가격하락 상황이라든지 국내외 경기흐름에 비추어 볼 때 집주인이 전세금반환에 확답을 못하거나 반환을 미루고 있다면 하루라도 빨리 그에 대한 대책을 고민하고 상황에 맞게 대처하시는 것이 중요합니다.
믿을만한 변호사를 선임하여 내 상황에 맞는 법률 솔루션을 얻으세요.
선임 후에 제대로 된
절차나 방향성
안내가 없어서 답답한 곳
변호사님 얼굴 한번 보기 힘든 곳
vs.
소송 절차나 방향성 안내를
잘 해 주어서
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진정성을 담아
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10년 차 이상
탄탄한 실력과 경력을 갖춘
변호사들이 모인
법무법인 이오
구미, 포항, 경산, 경주, 김천, 영천, 의성, 영덕, 문경, 군위, 경북,
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