대구 전세금반환소송은 곽수영 변호사를 찾으세요!
편안하게 소통할 수 있는 법무법인 이오 곽수영 변호사의 더 프라이빗 법률센터입니다.
집주인에게 전세금을 돌려받지 못해
골치 아픈가요?
내 전 재산인 전세금을
빨리 돌려받고 싶나요?
적절한 타이밍에 적절한 법적 조치로 내 전세금을 지키고 싶은 분들은 집중하세요.
최근에는 부동산 가격이 크게 하락하고 있어서 과연 나의 소중한 전세금은 회수가 가능할지에 대해서 불안해하시는 분들이 많으십니다. 특히 최근 '빌라왕'이라든지 '깡통전세'에 관한 많은 뉴스들을 접하고 나면 더욱더 불안감이 커지고요.
하지만 막연함 불안감만으로는 해결이 되지 않습니다. 불안해하며 시간을 흘려보내지 마세요. 내가 할 수 있는 행동은 어떤 것이 있는지 고민하고 실행해야 합니다. 내 권리는 내가 지킨다는 마음으로 차근차근 절차를 진행하는 거죠.
가뜩이나 전세금을 돌려받지 못해 스트레스인데, 법적 절차 진행에 변호사 선임까지 고민되시죠? 변호사를 선임하고 소송을 진행하는데 적지 않은 돈이 듭니다. 광고나 화려한 홈페이지에 현혹되지 말고 변호사와 직접 2~3군데 상담받아보세요. 꼭 제가 아니더라도 괜찮습니다.
홍수가 나면 지천으로 물이 넘치는데 마실 물은 없다고 하죠.
'대구 변호사' '대구 전세보증금반환소송 변호사' '대구 부동산변호사'를 검색해 보면 글이 쏟아져 나옵니다. 광고글이 대부분이고 누가 진정성 있게 나를 도와줄 대구 전세금반환소송 전문가인지 혼란스럽기만 하다면? 일단 저에게 상담받아 보고 신뢰가 간다면 저와 함께 전세금반환소송을 진행하면 됩니다.
대구 전세금반환소송 곽수영 변호사
(전)부동산공기업 사내변호사
꼼꼼 정확 사건 처리
의뢰인 만족하는 친절한 설명
오늘 포스팅에서는 전세(임대차) 계약의 만료를 앞두고 있고
① 더 이상 계약을 연장하지 않기를 원하는 경우 어떤 절차를 진행해야 할지에 대해 간략히 살펴보고,
② 임대인이 연락이 안 되는 경우에 대해서 자세히 살펴보고자 합니다.
대구 전세금반환소송 변호사가 쉽게 설명드리겠습니다. 차근차근 읽어보며 따라오세요~
전세금(임대차보증금)을
반환받기 위한 조치
전세 기간의 만료를 앞두고 전세금(임대차보증금)을 반환받기 위해서는 집주인에게 아래와 같은 조치를 취해야 하는데요. 이러한 조치는 소송 전 단계의 조치와 소송 단계로 나누어 볼 수 있습니다.
소송 전 단계의 조치 내지 방법
1. 전세(임대차) 계약 만기 통지
- 전화, 문자, 카톡 등으로 자료 확보
2. 내용증명 보내기
- 법무법인 명의 추천
3. 임차권 양도
소송 단계
1. 전세권 설정등기가 되어 있는 경우
- 임의경매 신청
2. 주택 인도 + 주민등록 + 확정일자만 있는 경우
- 전세금반환소송 후 강제경매 신청
1. 전세(임대차)계약 만기 통지
- 갱신거절 통지
먼저 집주인에게 더 이상 전세계약을 연장하지 않겠다는 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하여야 하는데요. 그렇지 않으면 만기일에 계약이 갱신되는데 갱신이 되어버리면 바로 만기 통지(갱신거절 통지)를 하여도 3개월이 지나야 계약해지를 할 수 있습니다.
그러면 전세(임대차) 계약 만기일로부터 언제 만기 통지(갱신거절) 통지를 하여야 할까요?
2020년 12월 10일을 기준으로
2020년 12월 10일 이전에
전세계약을 하신 경우에는
만기일 1개월 이전에
2020년 12월 10일 이후에
전세 계약을 하신 경우에는
만기일 2개월 이전에
전세 계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하셔야 합니다.
이때 만기 통지의 내용은 '어디 어디의 세입자인데 이제는 이사를 가야 해서 더 이상 전세(임대차) 계약의 연장을 바라지 않으니 전세금(임대차 보증금) 얼마를 언제까지 지급하여 달라'라는 내용이면 충분합니다.
통지의 방법은 문자, 카톡, 전화 등 어떠한 방법도 상관이 없지만 전화의 경우는 녹음을 해두시는 것이 중요하고요. 문자나 카톡 보내시고 전화를 추가로 해두시는 것도 좋습니다.
이때 문자나 카톡 등의 경우에는 집주인의 답장이 있어야만 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)가 집주인에게 도달한 것이 됩니다.
2. 내용증명 보내기
내용증명은 법률적으로는 문자, 카톡, 전화 등과 같은 효력을 가집니다. 하지만 실무적으로는 집주인이 심리적인 압박을 느끼는 경우가 많습니다.
특히 이 경우 법무법인 변호사 명의의 내용증명을 보내는 것도 좋은 방법입니다. 법무법인 명의의 내용증명을 보내는 경우 집주인으로서는 세입자가 소송까지 염두에 두고 있다는 것을 인지하기 때문입니다. 즉 위기감을 느끼게 되는 것입니다.
그래서 적극적으로 어떻게든 자금을 마련하려는 경우도 많고 실제로 법무법인 명의의 내용증명을 발송하여 전세금(임대차 보증금) 반환받는 사례도 많습니다.
법무법인 이오 곽수영 변호사의 더 프라이빗 법률센터에서는 합리적인 가격! 22만 원의 비용(실비별도)으로 내용증명 발송 서비스를 제공하고 있으니 많은 이용 부탁드립니다.
3. 임차권 양도
집주인 대신 세입자가 직접 다음 임차인을 구하는 경우인데요.
세입자가 「주택인도 + 주민등록 + 확정일자」를 받아 우선변제권을 확보한 이후 집주인이 근저당권을 설정해두었다면 다음 임차인은 일단 입주를 꺼리게 될 것입니다. 왜냐하면 집주인과 새롭게 임대차 계약을 하는 경우에는 자신의 보증금을 받을 권리는 근저당권 이후로 밀리기 때문이죠.
이러한 경우에는 다음 임차인에게 나의 임차권을 양도하는 것으로 나의 우선변제권을 양도할 수 있습니다. 즉 근저당권보다 우선권이 있는 나의 임차권을 양도하여 다음 임차인도 근저당권에 앞서서 보증금을 반환받을 수 있게 되는 것이죠.
4. 소송 단계
전세권설정등기를 해두신 경우라면 전세금반환소송없이 바로 경매를 신청할 수 있습니다(임의경매). 그렇지 않은 경우라면 전세권반환소송을 하고 경매를 신청할 수 있습니다(강제경매).
집주인(임대인)이
전화, 문자, 카톡도 받지 않고
내용증명도 반송되는 경우에는?
문제는 집주인(인대인)에게 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하였지만 집주인이 연락두절되는 경우입니다. 정말 답답한 노릇이죠.
전세금반환소송을 하거나 만약 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증금반환보증을 이행청구하려면 집주인에게 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하였고 이것이 집주인에게 도달되었음을 입증(증명)하여야 하는데요.
즉 집주인에게 전세계약 만기 통지를 하였다는 사실을 증명하는 자료가 필요한 것이죠.
왜냐하면 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)를 하지 않으면 전세계약(임대차계약)이 갱신되기 때문입니다.
이사불명, 주소불명, 수취인불명으로
내용증명이 반송되었다면
주민센터에서 주민등록초본을
다시 발급받아 내용증명을
다시 보낼 수 있습니다.
전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)의 내용증명을 보냈는데 이사불명, 주소불명, 수취인불명으로 반송이 되는 경우가 있습니다. 즉, 집주인이 내가 알고 있는 주소지에 살고 있지 않다는 것이죠.
이 경우에는 주민센터에서 가서 집주인의 주민등록초본을 발급받을 수 있는데요.
임대차계약 만기 6개월 전부터 임차인 본인 신분증, 전세계약서(임대차계약서), 반송된 내용증명의 서류(봉투, 내용물 모두), 등기부 등본을 챙겨서 주민센터에 직접 방문하시면 집주인의 주민등록초본을 발급받으실 수 있습니다.
집주인의 주민등록초본을 발급받아
내용증명을 발송하였는데도
폐문부재로 인해 송달이 되지 않는다면 법원에 의사표시 공시송달을
신청하여야 합니다.
집주인의 주소가 맞는데도 집주인이 내용증명을 받지 않는 경우 폐문부재를 이유로 내용증명이 송달되지 않아 반송이 되는데요.
폐문부재란 문이 잠겨있으며 연락이 안 되어 전달이 불가능한 상황이라고 생각하시면 됩니다.
이 경우에는 법원에 '의사표시의 공시송달'을 신청하여야 합니다.
의사표시의 공시송달이란 집주인이 내용증명을 받지 않는 경우 법원을 통해 이를 공개적으로 게시하여 집주인에게 내용증명의 내용을 통지한 것과 같은 효과를 만드는 방법인데요.
쉽게 말해 집주인이 내용증명을 받지 않는 경우 법원을 통해서 이를 받게 한 것과 같은 결과를 만드는 방법이라고 생각하시면 됩니다.
이렇게 의사표시 공시송달을 신청해서 결정을 받으면 이를 토대로 전세금반환소송이나 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증금반환 이행청구를 하실 수 있습니다.
법무법인 이오 곽수영 변호사의 더 프라이빗 법률센터에서는 내용증명과 의사표시 공시송달 신청서비스를 함께 33만 원(실비 별도)의 비용으로 처리하고 있으니 많은 이용 부탁드립니다.
오늘은 전세금 반환소송의 전반적인 절차와 집주인이 연락두절되는 경우의 대처 방안에 대해서 살펴보았습니다. 한 땀 한 땀 정성껏 작성한 글이에요. 꼭 도움이 되었길 바랍니다!
최근 전세금(임대차 보증금) 반환으로 세입자분들의 고민이 커지고 있습니다. 지금 전세 기간 만료를 앞두고 계신 분들의 경우 부동산 가격이 크게 상승하던 시기에 입주하신 분들이라 높은 전세금(임대차 보증금)을 내고 입주하신 경우가 대부분인데요.
요즘과 같이 집값이 하락하여 전세금이 집값과 비슷하거나 집값보다 비싼 역전세난이 우려되는 시기에는 법률적인 전세계약 만기 통보 기간(1 ~ 2개월)보다 더 일찍 집주인에게 전세계약 만기 통보를 하시는 것이 좋습니다.
1. 전세계약 만기 5 ~ 6개월 전부터
임대인에게 문자, 카톡, 통화하기
2. 연락이 안되면
4개월 전 내용증명 발송
3. 3개월 전 공시송달
4. 필요시 계약만료일 후
임차권등기명령 신청
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간략히 어떤 상황인지 기재해 주시면 순차적으로 회신드립니다.
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2023년 1월부터 법무법인 이오에서 뵙겠습니다. 오프라인 상담도 환영합니다. 톡톡으로 오프라인 상담 일정 지금 바로 예약하세요. 0539510025(법무법인 이오)로 전화하셔서 곽수영 변호사 앞으로 연락처 남겨주셔도 됩니다.
