대구 전세반환소송은 법무법인 이오 곽수영 변호사를 찾으세요.
안녕하세요.
부동산 전문 공기업 사내변호사 출신 대구 전세반환소송 변호사 법무법인 이오의 곽수영 변호사입니다.
얼른 전세금 돌려받고 이사가야 하는데
집주인이 돈을 못 주겠다고 해요.
전세금은 내 전 재산인데
밤잠 설칠 정도로 스트레스네요...
믿을만한 전문가와 함께 전세보증금 반환소송으로 소중한 내 전세금 돌려받으세요. 새집에서 홀가분하게 새 출발하세요.
대구 전세반환소송은 소송 앞 단계부터 차근차근 전략을 세워 진행해야 합니다. 믿을만한 전문가를 선택해야 하는 이유죠.
소송하는데 적지 않은 비용이 듭니다. 광고만 보고 덜컥 나와 함께 할 전문가를 선택하기 보다는 직접 2~3곳..변호사님과 상담받아 보세요. 꼭 제가 아니더라도 괜찮습니다.
가뜩이나 전세금 때문에 스트레스인데 여기 저기 변호사 상담하고 다닐 시간이 없다! 변호사 사무실 선택하는 것도 에너지 낭비가 심할 것 같다!..하시는 분들은 일단 저에게 상담받아 보세요. 신뢰가 가면 저와 함께 전세금 반환 소송을 진행하면 됩니다. 시간과 에너지를 줄일 수 있는 방법이죠 ㅎㅎ
대구 전세반환소송
법무법인 이오 곽수영 변호사
(전)부동산공기업 사내변호사 출신
꼼꼼하고 정확한 사건처리
의뢰인 만족도 높은 친절한 설명
최근 거의 매일 전세금 관련 방문 상담을 하고 있고, 온라인으로는 더 많은 상담 문의를 받고 있습니다.
공통적으로 저에게 물어보시는 부분이 바로 대구 전세반환소송을 한 후에는 어떻게 사건이 진행되는지 입니다. 다른 곳에서 상담을 받으신 분들도 다시 물어보시는 경우가 종종 있있더라고요.
오늘은 이 부분에 대해서 세가지 경우로 나눠서 간략하게 말씀드리겠습니다.
1. 대항력과 우선변제권
(주택의 인도 + 주민등록 + 확정일자)을
갖춘 선순위 임차인의 경우
보통 전세 내지 월세로 입주하시며 보증금을 지급할 때 정확한 의미는 모르셔도 대부분 주택의 인도, 주민등록(전입신고), 임대차 계약서의 확정일자는 모두 갖추시는데요.
이 경우 대항력과 우선변제권을 모두 가지게 됩니다.
대항력은 임대기간 동안 경매나 매매 등으로 집주인이 바귀더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임대관계를 주장하면서 계속 살 수 있는 권리이구요.
우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 넘어가는 경우 낙찰대금에서 후순위권리자(예를들어 나의 임대일자 보다 늦게 근저당권을 설정한 은행)보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
만약 나의 임차권이 선순위 임차권, 즉 나보다 빠른 근저당권자 등이 없는 경우에는,
1. 경매를 신청 또는 타인이 신청한 경매 절차에 참가해서 보증금(전세금)을 돌려받거나
2. 내가 경매를 신청하지 않은 경우에는 임대차 기간 만료시까지 계속 임차주택에서 거주할 수 있습니다.
최근과 같이 역전세난, 즉 깡통전세 사태가 심각해서 집주인이 보증금을 반환하지 못하는 경우에는 결국 전세금반환소송 이후에 직접 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우가 대부분인데요.
이러한 경우 혹은 타인이 신청한 경매 절차에 참가해서 배당요구를 하는 경우(이 경우 임대차해지의 의사표시를 한 것으로 간주됩니다)든 간에 중요한 것은 매각기일까지는 이사를 가면 안되는 것입니다. 즉, 배당요구 후 우선 변제를 받기 위해서는 주택 점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다.
다만 임차권등기명령을 미리 신청해두셨다면 이사를 가셔도 괜찮고요.
(법무법인 이오에서는 전세금 반환을 위한 법무법인 명의 내용증명 서비스, 임차권등기명령 신청을 합리적인 가격에 제공 중입니다)
그런데 요즘과 같이 부동산의 시세가 지속적으로 하락하는 경우에는 경매 절차가 진행되어도 유찰이 계속되고 결국 낙찰가도 낮아지게 됩니다. 이 경우 보증금 보다 매각대금이 낮아지는 경우도 발생하고 결국 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하게 됩니다.
이 경우에는 낙찰자가 남은 보증금을 지급해야 하며, 선순위 임차인은 낙찰자로부터 잔여 보증금을 모두 지급받을 때까지 거주할 수 있습니다. 그런데 요즘과 같이 부동산의 시세가 좋지 않은 시기에는 높은 보증금을 안고 경매 절차에 참여하지 않으려 하겠죠.
그렇기 때문에 여건이 되시는 경우에는 해당 부동산을 세입자 분께서 낙찰받으실 것을 권유드리고 있습니다. 그리고 낙찰대금과 보증금을 상계처리하시고요.
시세 보다 비싼 값에 살고 있는 집을 사는 것 같아 엄청 억울하기도 하지만, 지금과 같이 집 값 하락이 심하고 집 값 회복이 너무나 요원하게 느껴지는 시기에는 이 방법이 사실상 가장 현명한 방법일수도 있습니다. 살다보면 집 값은 언젠가는 오를테니까요~
2. 대항력과 우선변제권은 있지만
선순위 근저당권 등이 있는 경우
입주할 때만 해도 매매 가격을 고려했을 때 선순위 근저당권이 있더라도 나의 전세금 또한 충분히 받을 수 있다고 생각하시고 전세 계약을 체결하신 경우인데요.
예를 들어 입주할 때 매매 가격 5억, 선순위 근저당권 1억이어서, 3억 정도를 전세금으로 지급해도 4억 정도에만 낙찰이 된다면 큰 손해없이 전세금을 회수할 수 있을 것이라고 예상하셨을 것입니다.
문제는 요즘 매매 가격이 3.5억 정도로 내려가 버려서... 경매가 진행될 경우 3억도 장담하기 어렵고...
이 때 선순위 근저당권 1억을 빼버리면 잘해야 2억 정도 나에게 배당될 수 있는 경우입니다.
이러한 경우에는 앞서 본 선순위 임차인과는 달리 낙찰자에게 나의 보증금을 돌려달라고 할 수도 없고, 배당요구를 하였다면 살고 있는 집에서도 나와야 하는데요.
대신 전 집주인, 즉 임대인에게 보증금을 반환해줄 것을 요청하거나 임대인의 재산에 대해서 압류 및 경매절차를 진행하거나 임대인의 소득에 대해서 압류를 하는 등의 방법을 취할 수 있습니다.
3. 대항력 없는 임차인
드문 경우이기는 하지만 대항력이 없는 임차인의 경우에는 임대차 보증금(전세금)을 한푼도 배당받지 못할 수도 있습니다. 이러한 경우에는 일단 가압류 신청이라도 해두시고 배당요구를 하여 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다.
이상 세입자 별 상황에 따라 전세금반환소송 이후 어떻게 절차가 진행될지 간단히 살펴보았습니다.
스트레스만 받으며 시간을 흘러보내기 보다는 전문가와 함께 적절히 대응하시길 바랍니다. 차근차근 대응하는 것만이 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성을 높이는 방법입니다.
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대구 전세반환소송, 전세보증금 반환소송과 관련하여 제 블로그에 많은 내용을 정성을 담아 정리해 두었습니다. 천천히 둘러보시고 많은 도움 받으시길 바랍니다.
도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.
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