법무법인 이오 - [토지보상, 부동산] 대구 전세보증금반환소송 변호사, 깡통전세예방법은?

대구 전세보증금반환소송은 곽수영 변호사를 찾으세요.

안녕하세요.

탄탄한 실력과 경력으로 의뢰인에게 최적의 법률서비스를 제공하는 법무법인 이오의 곽수영 변호사입니다.

소중한 내 전세보증금을

돌려받지 못할 것 같아서

걱정되시죠?

이사 가야 하는데

집주인은 다음 세입자 구할 때까지

전세금을 못 주겠다고 하고

답답함과 불안함에

마음이 편치 않습니다.

전세보증금반환소송으로 내 전세보증금 돌려받고 홀가분하게 새집에서 새 출발 하세요.

소송 한번 하는데 적지 않은 비용이 듭니다. 광고나 홈페이지만 보고 변호사를 선택하지 마시고, 2~3군데 방문하셔서 변호사와 직접 상담받아보고 결정하세요. 꼭 제가 아니더라도 괜찮습니다.

홍수가 나면 지천으로 물인데, 정작 마실 물은 없다고 하죠.

대구 전세보증금반환소송 변호사, 대구 전세금반환소송, 대구 부동산 변호사를 검색하면 글이 쏟아져 나옵니다. 대부분 광고글이라 누가 진정성 있게 나를 도와줄 수 있을지 혼란스럽기만 하다면? 일단 저에게 상담받아 보고 신뢰가 가면 저와 함께 대구 전세보증금반환소송을 진행하면 됩니다.

대구 전세보증금반환소송

곽수영 변호사

(전)부동산공기업 사내변호사 출신

정확하고 꼼꼼한 사건 처리

친절한 설명으로 의뢰인 만족도↑

얼마 전까지 '빌라왕'들에 대한 기사가 연일 보도 되었고 최근에는 '빌라왕'의 배후 인물들이 검거되었는데요.

전세사기의 배후 인물이 검거된 것은 정말 다행입니다. 하지만 이미 전세사기의 피해를 입은 분들의 피해는 어떻게 보상될지 ~ 보이스 피싱을 경제적 살인 범죄라고도 표현하는데 전세사기 또한 보이스 피싱과 마찬가지입니다.

전세 사기 당하기 전에 예방하는 것이 가장 좋은 방법이죠.

그런데 집을 이사하는 일이 잦은 일도 아니고... 막상 전세나 월세 계약, 즉 임대차 계약에 대해서 공부를 하려고 하니 너무 어렵게만 느껴지는 것이 대부분일 것입니다.

그러다 보니 나의 소중한 재산이 걸린 임대차 계약을 하면서도 그저 중개업체의 말만 믿거나 아니면 집주인의 말만 믿고 계약을 체결하게 되는 것이죠.

이와 관련해서 오늘은 전세계약, 월세계약을 체결하시기 "전"의 체크리스트를 통해 전세사기 내지 보증금 사기를 스스로 예방하실 수 있는 최소한의 방법에 대해서 말씀드리고자 합니다. 다음에 전세계약할 때 꼭 참고할 만한 내용이니 차근차근 읽어보고 기억해 두세요.

전세계약, 월세계약을 체결한 후의 체크리스트는 별도의 포스팅으로 찾아뵐게요.

전세계약, 월세계약(임대차계약)

전

체크리스트

1. 시세확인

전세계약 내지 월세계약을 체결하려는 부동산의 시세를 확인하시고 전세금이 적정 수준인지 확인하셔야 합니다.

무턱대고 임대인측의 말만 믿고 시세에 비해 과도한 전세금을 지급하면 나중에 해당 부동산에 대한 경매가 진행되는 경우 깡통전세가 되는 것이죠.

이 부분은 사실 아파트의 경우는 크게 중요하지는 않은데요. 포털 싸이트에서 해당 아파트만 검색해 보면 매매부터 전세, 월세까지 모든 데이터가 나와있기 때문입니다. 그리고 동일 평형이라면 층과 방향에 따른 가격 차이 정도만 있기 때문에 적정 시세를 포착하기가 쉽습니다.

문제는 빌라나 원룸, 투룸같이 개별성이 강해서 유사 사례를 찾기가 쉽지 않은 경우인데요. 이러한 경우는 온라인으로도 시세를 파악하시고 오프라인으로도 시세를 파악하셔야 합니다.

이러한 부동산의 경우는 오프라인 활동, 즉 임장(臨場, 현장에 나오다)활동을 하셔야 시세에 대한 판단이 가능합니다. 단지 온라인상의 사진과 설명자료만으로는 결코 정확한 시세를 파악하시기가 어렵습니다. 온라인으로 볼 때는 헷갈리지만 오프라인 임장활동을 해보시면 왜 어느 곳은 비싼지, 어느 곳인 싼지에 대한 이유를 찾으실 수 있습니다.

2. 공부확인

반드시 계약체결전, 계약체결 당시,

계약체결 후

모두 발급받아서 확인해 보세요.

☞건축물대장 : 소재지, 면적, 불법건축물 여부 등을 확인합니다.

정부24, 주민센터 등에서 발급 가능합니다.

☞ 등기사항전부증명서(등기부 등본) : 소유자 정보, 소재지, 면적, 선순위 권리(압류, 근저당권 등)을 확인합니다.

인터넷등기소, 법원 방문 등을 통해 발급 가능합니다.

☞ 전입세대열람내역서 : 선순위 임차인 여부, 이중계약 여부, 특히 다가구 주택의 경우는 임대차 계약 현황 및 보증금 총액을 확인합니다.

계약 체결 전에는 집주인에게 요청하고, 계약 체결 후에는 임대차계약서를 가지고 주민센터에서 발급 가능합니다.

★ 임대인 측에서 악의적으로 주소지를 잘못 입력해서 전입세대가 없는 다른 부동산의 서류를 발급받아 임차인을 속이는 사례가 있었으니 주의하세요!

3. 소유자와 계약자가 동일한 사람인지 확인

계약 체결 당일 등기사항전부증명서와 신분증을 대조하여 소유자와 계약자가 동일한 사람인지 확인합니다.

- 주민등록증, 인감증명서 진위확인 : ① ARS 전화 1832, ② 정부 24앱 ⇒ 서비스 ⇒ 사실/진위확인

- 운전면허증 진위확인 : 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr) ⇒ 운전면허·조사예약 ⇒ 운전면허증 진위여부 조회

★ 대리인과 계약 시에는 위임장, 신분증, 인감증명서(용도 : 부동산임대차 계약용)를 확인하고 소유자와 영상 통화하여 신분증 사진과 얼굴을 확인해 봅니다. 그리고 소유자에게 계약 내용에 대해 알고 있는지도 확인해 봅니다.

4. 공인중개사사무소의 정상등록 확인

공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원이 정상적으로 등록되어 있는지 확인하는 것이 필요합니다.

국가공간정보포털 부동산중개업 조회 또는 시·군·구 부동산 관련 부서에 전화해서 반드시 확인해 보세요.

5. 미납국세 확인

보통 주택 임대차 계약을 하는 경우 ① 주택에서 살고(주택의 인도), ② 전입신고를 해두고(주민등록), ③ 계약서에 확정일자를 받아두고 해당 주택에 선순위 근저당권 등이 없다면 보증금 회수에 아무런 문제가 없다고 생각하시는데요.

즉, 등기사항전부증명서(등기부등본)가 깨끗하면 임대차 보증금을 돌려받는데 아무런 문제가 없다고 생각하죠.

하지만

① 해당 부동산 자체에 부과된 재산세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등과 같은 당해세(당해 부동산에 대한 세금)와

전입신고일자나 확정일자 전에

② 법정기일(조세의 신고일 또는 납세고지서 발송일)이 도래한 집주인에 대한 조세채권

③ 납부기한이 도래한 조세채권 다음 순위로 징수하는 공과금

등은 임대차 보증금 보다 우선하므로 집주인의 세금 체납 여부를 확인하여야 합니다.

★ 그렇기 때문에 집주인(임대인)에게 국세·지방세 완납 증명서를 요구하거나, 집주인(임대인)의 동의를 얻어 집주인의 국세 내지 지방세 미납 내역을 확인하는 것이 중요합니다.

위택스 에서 확인 가능합니다.

6. 특약사항 기재

임대차 계약과 관련한 중요한 사항을 임대차 계약서에 특약사항으로 기재하는 것인데요.

대표적인 것이 바로 근저당권 설정 방지 특약과 매매 금지 특약입니다.

근저당권 설정 방지 특약의 경우 전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 근저당권과 같은 담보물권을 설정하지 않고 등기사항전부 증명서를 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다는 내용인데요.

쉽게 말해 주택인도, 주민등록, 확정일자의 효력이 발생할 때까지 나(임차인)의 보증금 반환 권리보다 선순위의 효력을 같은 담보물권을 설정하지 말라는 것이죠.

왜냐하면 주택임대차보호법상 확정일자를 오늘 해두더라도 그에 따른 나의 보증금 회수에 관한 권리는 내일 발생하거든요. 간혹 이 하루 차이를 이용해서 근저당권을 설정하거나 해당 주택을 매매해버리는 사례가 있었습니다. 전세사기의 전형적인 유형이죠.

다음으로 매매금지 특약을 말씀드릴게요. 임대차 계약을 할 때 사실 나는 집주인이 보증금을 반환할 능력이 있을 거 같아 계약을 하는 것인데요.

그런데 집주인이 해당 주택을 보증금 반환이 어려울 것 같은 사람에게 매매한다면 ... 물론 최악의 경우 나의 「주택인도, 주민등록, 확정일자」를 토대로 해당 주택을 경매로 날려서 보증금을 받거나 아니면 해당 주택을 인수해버릴 수도 있지만 그 과정이 너무나 험난하고 힘든 것이 사실입니다.

그렇기 때문에 임대차 계약이 끝나기 전에 매매를 하는 경우 즉시 임대차 계약을 해지(종료)할 수 있다는 특약을 두게 되는데요. 사실 임대인이 변경되는 경우 세입자가 임대차 계약을 해지(종료)할 수 있는 것은 특약으로 기재해두지 않아도 대법원 판례상 인정되는 권리입니다. 하지만 이를 더 명확하게 해두기 위하여 계약서에 기재해두는 것이죠.