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법무법인 이오
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오늘 소개해드릴 사건은 부동산 매매 계약 후 상대방 측이 매매 계약 이후 다른 조건을 걸며, 해당 조건대로 하지 않으면 계약을 파기하겠다고 한 사건인데요.
이 때 상대방은 계약을 파기한다면 고객님이 지급한 계약금만 돌려주겠다고 하였습니다.
그런데 중요한 것은 계약서에는,
본 계약을 매도인이 위약시는
위약금으로 계약금의 배액을 변상하고,
매수인이 위약시는 계약금을 포기하고
반환 청구하지 않기로 한다
는 문구가 기재되어 있었습니다.
통상 계약금은 부동산 가격의 10% 정도인데, 당시 계약금은 부동산 가격의 14%정도였구요
일반적으로 이 문구는 아파트 매매계약과 관련해서 많이 접해보셨을 거고, 그렇지 않더라도 통상 계약을 파기(법률 용어로는 해제 또는 해지라고 합니다)하는 경우,
계약금을 받은 사람은 계약금의 2배를, 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고 계약을 파기할 수 있다고 알고 계실겁니다.
그런데 만약
계약금을 받은 사람(매도인)이
계약금의 2배를 돌려주지
않으려고 할 때
소송을 제기한다면
법원은 어떤 판단을 내릴까요?
본 포스팅을 통해 설명드리겠습니다.
사건의 쟁점 정리
이 사건의 경우 크게 두 가지 쟁점이 있었습니다.
첫 번째는
상대방이 "매매 계약 이후 다른 조건을 걸며, 해당 조건대로 하지 않으면 계약을 파기하겠다고 한"것이 민법상 명백한 "이행 거절의 의사"가 될 수 있는지와,
두 번째는
통상적으로 계약금은 전체 매매금액의 10% 정도인데, 계약금이 전체 매매 금액의 14% 정도인 경우 매도인 측은 계약금의 두배, 즉 전체 매매 금액의 28%를 돌려줘야 하는지 아니면 일정한 부분은 감액이 되는지,
입니다.
쟁점 1
계약 해제(파기)를 위한
이행 거절의 의사표시
기본법리
일반적인 계약에서 상대방이 계약 내용대로 자신의 의무를 이행하지 않는 경우에는 상대방에게 어느 정도 시간을 주고 그 기간까지 이행하라는 '최고'의 의사표시를 한 다음, 그 기간이 지나야 계약을 해제할 수 있습니다.
쉽게 말해 상대방이 계약대로 자신의 의무를 하지 않는다고 해서 바로 계약 파기(해제)를 할 수 있는 것이 아니라,
"언제까지는 계약서대로 의무를 다해라"는 내용을 상대방에서 통지하고, "언제까지"도 계약서상의 의무를 다하지 않는 경우, 비로서 계약 해제가 가능하다는 것인데요.
이는 민법 제544조의 규정 때문입니다.
그런데 제544조 후단 부분을 보시면 "채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다"고 규정되어 있는데요.
즉, 상대방이 이행 거절의 표시, '나는 계약서 대로 이행할 생각이 없다'는 의사표시를 미리한 경우에는, 상대방에게 "언제까지 계약서대로 의무를 다해라"라는 의사표시를 할 필요가 없다는 것이죠.
이에 대해서 대법원은,
사건의 여러 사정을 종합하여서 "이행거절"의 의사표시를 인정하여야 한다고 판시하고 있습니다.
이 사건의 경우
이 사건의 경우 고객님 측에서는 상대방이 '이행거절'의 의사표시를 하였다고 주장하였고,
상대방은 자신이 '이행거절'의 의사표시를 한 사실이 없고, 오히려 고객님이 계약서에 드러나 있지 않은 합의사항을 지키지 않았다고 주장하였습니다.
이에 관해서 양측은 준비서면 및 증인신문을 통해 서로 공방(공격방어)을 펼쳤고요.
준비서면
증인신문
해당 부분에 대한 법원의 판결은!
상대방이 '채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였다'고 보았습니다.
즉, 대구민사변호사 법무법인 이오의 주장대로 상대방이 '이행거절'의 의사를 표시하였다고 본 것이죠.
따라서 원칙적으로 상대방은 고객님에게
1. 고객님이 상대방에게 지급한 계약금과
2. 위약금으로 계약금 상당액을 지급할 의무가 있는 것입니다.
쟁점 2
계약서에 의할 때 계약금을 위약금으로 본다는 내용이 있는 경우
계약금은 손해배상액의 예정인 동시에 일정 부분 감액 가능
기본법리
이 부분을 쉽게 설명드리기 위해서 일반적으로 가장 많이 접하실 수 있는 일반적인 부동산매매계약서의 일부를 보여드릴게요.
부동산매매계약서 제5조 (계약해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
부동산매매계약서 제6조 (채무불이행과 손해배상) 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해 배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.
위 계약서를 보시면, ① 계약금 포기(매수인)나 2배 상환(매도인)으로 계약을 해제할 수도 있고, ② 계약금을 손해배상의 기준으로도 봅니다.
계약서에 이러한 내용이 포함되어 있는 경우에는 계약금은 해약금(계약 해제를 할 수 있는 금액)과 위약금(손해배상금액)의 성격을 함께 가지게 됩니다.
하지만 계약서에 이러한 규정이 없는 경우에는 계약금이 반드시 해약금이나 위약금이 되지는 않습니다.
즉, '손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 문구가 없거나, 손해배상에 대한 별도의 합의가 있다면 계약금을 위약금(손해배상금액)으로 볼 수 없다는 것이죠.
그리고 계약금을 위약금으로 보는 경우 민법의 규정에 따라 법원이 직권으로 감액을 할 수도 있습니다. 즉 법원이 보았을 때 손해가 크지 않은 경우에는 위약금을 높게 책정해두더라도 이를 직권으로 감액할 수 있는 것입니다.
이 사건의 경우
이 사건의 경우 계약금을 매매대금의 14% 정도로 책정해두었다고 말씀드렸는데요.
이에 대해 법원은 통상적인 계약금이 매매대금의 10%인 점을 감안하여, 위약금을 계약서상의 금액인 14%에서 10% 정도로 감액하였습니다.
결론
계약금 반환 및 위약금 청구 성공 판결!
이 사건의 경우 상대방 측에서는 오히려 고객님이 매매계약에 따른 의무를 이행하지 않았다며 상대방이 계약금을 몰취해야 된다는 주장을 하였는데요.
지금까지 말씀드린 바와 같이,
법무법인 이오에서 사건 분석, 각종 서면의 제출, 증인 신문, 변론 진행 등 성심껏 치밀하게 사건을 진행함에 따라
상대방은 계약금을 반환하여야 하고, 상당한 금액(억대)의 위약금(손해배상)을 지급해야 하는 것으로 판결이 선고되었습니다.
이해를 돕기 위해 최대한 간략하게 사건을 정리하고 관련 법리를 설명드렸지만, 사실은 사실 관계가 상당히 복잡한 사건이었습니다. 그리고 금액도 큰 사건이었고요.
법무법인 이오는 고객의 이야기를 경청한 뒤,승소를 위해 필요한 증거들을 꼼꼼하고 설득력있게 정리하여 재판부에 제출합니다.
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