안녕하세요.
감정평가 및 토지 보상에 관한 전문성을 바탕으로 여러분의 소중한 재산권의 정당한 보상을 약속드리는 대구부동산전문변호사 곽수영의 더 프라이빗 토지 보상 센터입니다.
어느 날 공공사업의 실시로 토지나 건물 등 부동산 강제수용 절차가 나에게도 일어났다면 당황스럽죠~
토지수용 절차에서 아래와 같은 내용들을 간과하고 막연하게 반대만 하는 경우, 권리를 주장할 기회들을 잃게 됩니다. 한번 잃은 기회는 돌이킬 수 없으니 유의하셔야 합니다.
케이스1
수용재결 단계가 끝나면 사업시행자의 요청이 있는 경우 토지 및 지장물 등을 사업시행자에게 넘겨줘야 하는데, 이를 간과하고 이주 내지 이전 준비를 전혀 하지 않다가 뒤늦게 사태의 심각성을 깨는 경우
결과는...늦은 이주 내지 이전으로 인한 큰 경제적 손실!
케이스2
플랭카드 걸고 토지수용 반대 시위만 하다가 보상금을 다투는 절차를 간과한 경우
결과는...사업시행자 측에 유리하게 부동산, 지장물이 보상대상에서 제외되거나 보상금이 적게 산정될 수도
토지수용 절차가 시작되면 꼼꼼하게 절차에 대해서 잘 알아보시고 감정평가 및 토지보상을 잘 아는 변호사와 함께 대응하셔야 케이스1과 같은 손해를 입는 사태를 막을 수 있거나 케이스2와 같이 적은 보상금을 받게 되는 결과를 피할 수 있습니다.
토지수용 절차, 토지보상이 시작되었다면~ 예상치 못한 불이익을 입지 않을 수 있도록 아래 포스팅 내용들 꼼꼼히 읽어보시길 바랍니다.
대구부동산전문변호사 곽수영
부동산 공기업에서
다년간 근무하며 쌓은
축적된 경험으로
토지보상과 토지수용 절차에
강합니다.
한 사건, 한 사건
정성껏 도와드립니다.
이번 포스팅에서는 대구부동산전문변호사가 토지 보상 절차에서 소유자분들을 가장 당황스럽게 하는 ① 토지 등의 인도 단행가처분과 행정대집행이 실시되는 경우 및 ② 토지 보상 절차에서 적절히 대응하지 않을 때 발생하는 문제점 등에 대해 말씀드릴까 합니다.
일반적으로 토지 및 건물 등에 대한 보상절차를 간략히 설명드리면 다음과 같습니다.
토지수용 절차
1. 공익사업계획결정 및 사업인정
(사업인정의제)
2. 토지조사 및 물건조서작성
(지장물 및 토지현황조사)
3. 보상계획공고 및 열람(14일간)
4. 감정평가업자 선정 및 1차 감정평가
5. 손실보상 협의요청 및 계약체결
6. 수용재결 및 2차 감정평가
7. 이의재결 및 3차 감정평가
8. 행정소송 제기 및 4차 감정평가
많은 분들께서 수용절차가 다 끝나야 토지 등을 인도하는 것으로 잘못 알고 계십니다.
① 사업시행자는 6. 수용재결 이후 사업시행자의 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로, 수용 또는 사용의 개시일에 토지 등에 관한 권리를 원시취득합니다.
② 소유자(피수용자)는 토지 등에 관한 인도 및 이전 의무를 부담합니다.
③ 소유자(피수용자)가 인도 및 이전 의무를 이행하지 아니하면, 사업시행자는 토지 및 건물과 같은 부동산의 경우 인도단행가처분의 방법으로, 부동산을 제외한 지장물의 경우 행정대집행의 방법으로 수용대상물을 인도 받습니다.
★ 쉽게 말해,
6. 수용재결이 끝나면 ▶ 사업시행자는 토지 등에 대한 소유권을 취득하므로 ▶ 사업시행자의 요청이 있는 경우 토지 및 지장물 등을 넘겨줘야 한다는 것입니다.
즉, 7. 이의재결 및 8. 보상금 증액 소송의 절차는 단지 수용의 금액을 결정하는 절차로 보시면 됩니다.
하지만, 인도단행가처분 내지 행정대집행 결정까지 아무런 대비를 하지 않다가 큰 손해를 보기도 합니다.
수용목적물이 토지, 건물과 같은 부동산인 경우 소유자 등은 수용목적물에서 생활 내지 영업 등을 하는 경우가 많습니다.
이러한 경우 사업시행자 측이 수용 재결이 끝나면 언제라도 수용목적물을 인도받기 위하여 강제집행을 할 수 있다는 것을 예상하고, 수용재결 절차가 시작되면 생활터전의 이주 내지 사업장의 이전 준비를 하셔야 합니다.
그럼에도 불구하고
'나라에서 하는 공익사업이므로 알아서 나의 권리를 보장해주겠지' 하는 안이한 생각
혹은
'일단 무조건 반대부터 해야 보상금을 많이 받을 수 있다'는 과거부터 잘못 전해진 상식으로
인하여 수용재결까지 아무런 대비를 하지 않다가 인도단행가처분 신청서 혹은 행정대집행 계고서를 송달받고서야 현실을 인식하시고 뒤늦게 이주 내지 이전을 하시다가 경제적으로 큰 손해를 보시는 경우를 종종 보아왔습니다.
특히 인도단행가처분 경우 인용 결정문 수령 후 2주내에 집행을 하지 않으면 그 효력을 상실하기 때문에, 사업시행자 측에서는 집행절차를 신속히 진행하고 있습니다. 따라서 소유자 측에서 이주 내지 이전에 필요한 현실적인 시간을 확보하기가 무척 어렵습니다.
나의 재산권은 스스로 지켜야 합니다.
이 점을 강조하는 이유는 실무적으로 토지 등에 대한 보상 절차가 진행되는 경우, 그 절차에 맞는 대응이 필요함에도 불구하고 잘못된 지식을 바탕으로 그저 보상 사업 자체만 반대하시는 경우가 종종 있기 때문입니다.
즉, 머리띠를 두르고 플랭카드를 걸며 시위를 하시는 것과는 별개로, 토지 및 물건 조서도 확인하시고 감정평가 업자 선정에도 참여하신 후 누락된 보상은 없는지, 보상금액은 적정한지에 대해서도 확인을 하셔야 하는 것입니다.
만약 절차에 따른 적절한 대응을 하시지 않는 경우,
예를 들어
토지 및 물건 조서가 제대로 작성되었는지 확인도 안 하고,
감정평가 업자 추천도 안 하며,
영업장의 이전비나 폐업비가 제대로 책정되었는지,
수목의 수량과 종류에 따라 적절한 보상금액이 산정되었는지 등에 무관심한 채로,
그저 플랭카드만 붙이고 시위만 하면, 사업시행자 측에서는 쾌재를 부를 수밖에 없습니다!
사업시행자가 보상절차를 진행하다 보면 보상 대상인지가 명확하지 않은 경우나, 보상대상은 명확하지만 보상금을 얼마로 책정할지 모호한 경우가 있습니다.
그래서 일단 사업시행자 측에 유리하게 보상대상에서 제외하거나 보상금을 적게 산정해두었는데
그 부분에 대해서 소유자 측이 이의를 제기하지 않는 경우 사업시행자 측은 너무나 편하게 보상 절차를 진행할 수 있는 것이지요.
사업시행자 측은 이미 보상 사업을 많이 진행해 보았거나 보상 사업 전문기관(제가 근무하였던 구. 한국감정원도 보상 수탁 사업 전문기관입니다)에 사업을 위탁하여, 공익사업을 진행합니다.
소유자 측과는 경험과 정보력에서
어른과 갓난아기 수준 이상의
차이를 보이는 것이지요.
그렇기 때문에 사업시행자 측과 동등한 무기를 갖추고 나의 재산권이 정당한 보상을 받기 위하여 토지 보상 전문 변호사를 통해 사건을 검토 받고 의뢰하는 것이 필요한 것입니다.
특히 공익사업으로 인하여
영업보상(사업장을 이전해야 하는 경우나 더 이상 사업을 할 수 없는 경우), 내지 부동산 아닌 지장물의 보상(가령 특별한 가치가 있는 아주 큰 돌, 수목이 보상 대상인 경우)이 예상되는 경우에는 반드시 토지 보상 전문 변호사, 대구부동산전문변호사와 함께 보상, 토지수용 절차를 진행하시는 것이 좋습니다.
사업시행자는 토지에 관한 보상에 대해서는 크게 고민하지 않습니다. 왜냐하면 토지는 대부분 기본적 사항(면적, 용도지역, 특성, 권리관계 등등)이 정형화되어 있고 확정적이어서 보상액 또한 사전에 예상하는 범위를 벗어나는 경우가 드물기 때문이지요.
특히, 영업보상, 지장물 보상이 있다면
하지만 영업 보상 내지 부동산이 아닌 지장물 보상은 법에 정해진 기준이 있지만 그에 반대되는 따른 예외도 있고, 개별적인 사정에 따라 보상금이 큰 폭으로 변할 수도 있어서, 보상금 산정 과정에서 수용 목적물의 특수성 및 개별성을 충분히 설명하고 입증하는 경우에만 만족하실만한 보상금을 수령하는 경우가 많습니다.
예를 들어 영업보상 중 휴업보상의 경우 통상적으로 영업이익의 4개월 치를 보상하게 되어있지만, 영업장 이전에 그 이상의 시간이 소요되는 것을 주장 및 입증하는 경우 1년 이상의 영업이익을 휴업보상금으로 수령할 수도 있는 것입니다.
이러한 이유로 사업시행자 측에서 가장 어려워하는 분야가 영업보상 내지 부동산 아닌 지장물의 보상입니다.
오늘은 토지 보상 절차에서 소유자분들이 과거부터 전해 온 잘못된 상식으로 인해 토지수용 절차에서 적절한 대응을 안 하는 경우, 재산의 손실을 보실 수 있다는 점에 대해 상세히 말씀드렸습니다.
대구, 경북(포항, 구미, 경산, 경주, 군위, 안동, 영덕 등)을 포함한 전국 어디서나 토지 보상, 토지수용 절차에 관한 법률적 도움이 필요하다면 대구부동산전문변호사에게 비밀댓글 또는 톡톡으로 상담신청 지금바로! 남겨주세요.
