안녕하세요.

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부동산공기업 사내변호사 출신, 대구부동산전문변호사 곽수영의 더 프라이빗 법률 센터입니다.

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상가에 투입된 비용이 상가 자체를 위해 시설비를 투입한 것인지, 임차인의 영업을 위해 시설비를 투입한 것인지 명확히 구분하기 어려운 경우가 많습니다.

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승소하기 위해서는 해당 부분이 어떠한 특성을 가졌는지 논리적으로 설명하고, 적절한 증거를 제출해야 합니다. 실력 있는 변호사가 필요한 이유죠. 꼼꼼하고 정확하게 나를 도와줄 대구부동산전문변호사를 만나셔야 합니다.

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소송~ 일생에 한번 할까 말까 한 중대사입니다. 광고만 클릭해 보고 변호사를 선임하기보다는 꼭 제가 아니더라도 직접 2~3군데 상담받아 보고 함께 할 대구부동산전문변호사를 선택하세요.

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홍수가 나면 지천에 물이 넘쳐나는데 마실 물은 없다고 하죠. 인터넷에 '대구 변호사' '대구 변호사 추천' '대구부동산전문변호사'를 검색해 보아도 광고글만 보이고... 진정성을 가지고 나를 도와줄 변호사가 누구인지 혼란스럽기만 합니다.

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선택이 너무 힘들다면, 일단 대구부동산전문변호사인 저에게 상담받아 보세요. 신뢰가 간다면 저와 함께 상가, 부동산 소송을 진행하면 되겠습니다.

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자영업을 하시는 많은 분들께서는 상가를 빌려서 영업을 하시고 업종에 맞게 인테리어 시설을 하시는데요.

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대부분의 경우 이러한 인테리어나 시설물들을 어떻게 처리할 것인가가 문제가 됩니다.

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즉, 상가주인(임대인) 입장에서는 다음 세입자(임차인)을 위해 상가를 원상태로 돌려받기를 원할 것이고, 세입자 입장에서는 원상 회복을 하기 위해서는 또다시 비용이 들고 자신이 인테리어 한 부분이 충분히 가치가 있다고 생각하여 가급적 원상회복을 하지 않고 상가를 반환하기를 원하게 되는데요.

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과거에는 이 부분으로 인해 다투는 경우가 많았습니다. 그래서 요즘은 임대차 계약서에 원상복구 특약을 넣는 경우가 대부분입니다.

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또는

등의 조항이 상가 임대차 계약서에 원상회복에 관한 내용으로 포함된 경우가 대부분입니다.

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또한 민법도 임차인이 상가를 반환하는 경우 원상회복해서 반환해야 한다고 정하고 있고요.

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즉 계약서 내용이나 민법의 내용에 의할 때 임차인은 상가 임대차 계약이 끝나면 상가를 원상회복해서 반환해야 합니다. 일단 이 부분 잘 기억해 두시고요.

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한편 민법은 세입자(임차인)가 상가의 개량(객관적인 가치 증대)을 위해서 투입한 비용이 있는 경우 이를 상가 주인(임대인)에게 청구할 수 있다고 정하고 있는데요.

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즉, 세입자가 설치한 시설이 상가의 가치 상승에 도움이 되었다면 이 비용을 상가 주인에게 청구할 수 있는 것이죠.

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건물진입로, 담장, 바닥포장, 화장실 교체 같은 것들이 유익비를 청구할 수 있는 사례로 볼 수 있습니다.

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그런데 생각해 보면 세입자의 '원상회복의무'와 '유익비상환청구권'은 서로 모순되는 것처럼 보이기도 하실 건데요.

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실무적으로는 임대차 계약서에 아래와 같이 '원상회복의무'규정과 '유익비상환청구권 포기' 규정을 특약사항으로 동시에 두는 경우가 많습니다.

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(원상회복의무)

임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약 대상물 명도 시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함.

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(유익비상환청구권 포기)

보수 및 시설은 임차인이 하여야 하며 앞으로도 임대인이 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다.

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이러한 특약 조항으로 인해서 상가든 주택이든 간에 세입자분들은 유익비상환청구를 포기하고 나아가 원상회복을 실제로 하거나 원상회복비를 지급하는 경우가 대부분입니다.

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대법원 판례에는 유익비상환청구권을 포기하는 경우 원상회복의무도 면제된다고 보는 경우도 있었는데요. 여기에 대해 살펴보겠습니다.

먼저 판결 원문을 좀 보여드릴게요.

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임차인이 '임차건물 증개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약'하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환 시에 비용상환청구 등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 수 있음

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이 사건 임대차계약서에 "임차인은 임대인은 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나,

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한편 원피고는 위 계약체결 당시에 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 시설비를 요구하지 않기로 한다."등의 약정을 한 사실이 인정되므로,

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원고는 시설비용이나 보수비용의 상환 청구권을 포기하는 대신 원상복구 의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 원피고 사이에 있었다고 보기에 충분하고, 원고로서는 위 계약서의 조항에 의한 원상회복의무를 부담하지 않는다.

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임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지, 보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상회복의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 보아야 한다.

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판례들의 공통적인 내용이 확인되나요?

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바로 임차인이 임대인에게 시설비용, 보수비용 등을 청구하지 않기로 하였다면, 임차인은 임대인에게 원상회복을 해줄 의무가 없다는 것이죠. 심지어 원상회복 의무가 계약서에 기재가 된 경우에도요.

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다시 말해, 계약서에 임차인의 원상회복의무가 인쇄되어 있더라도, 임차인이 시설비, 보수비 등 제반 투입비용 일체를 청구하지 않기로 하였다면 임차인의 원상회복의무는 없는 것으로 합의되었다고 보아야 한다는 것입니다.

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그런데 만약 세입자가 건물의 객관적인 가치 증대를 위해서 시설비를 투입한 것이 아니라 자신의 영업을 위해서 시설비를 투입한 경우는 어떨까요?

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일반적으로 임차인은 자신의 영업을 위해서 보수비용이나 시설비용을 투입하는 경우가 대부분일 것입니다. 그런데 대법원은 자신의 영업을 위해서 보수비용이나 시설비용을 투입한 경우에는 그 비용을 포기한다고 해서 원상회복의무가 면제되는 것이 아니라고 판결하였습니다.

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즉 임차인이 영업과 관련하여 비용을 투입해서 시설을 개선한 부분은 원상회복을 해줘야 한다는 의미입니다.

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이러한 판결을 앞에서 본 판결과 연결지어 생각해보면, "시설비 내지 보수비 전부 포기 특약이 있는 경우, 상가 자체의 개선을 위해서 시설비를 투입한 부분에 대해서는 원상회복의무가 면제되고, 영업을 위해서 시설비를 투입한 부분에 대해서는 원상회복의무가 인정된다"고 정리할 수 있습니다.

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앞서 말씀드렸지만, 법리적으로는 위와 같이 정리가 되지만 실제로는 어떠한 부분이 상가 자체의 개선을 위해서 시설비를 투입한 것인지, 영업을 위해서 시설비를 투입한 것인지 명확히 구분하기가 어려운 경우가 많습니다.

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이러한 경우 결국 소송의 대상이 될 수밖에 없고, 승소하기 위해서는 해당 부분이 어떠한 특성을 가지는지에 대하여 상세히 설명하고 그에 관한 적절한 증거를 제출하는 것이 중요합니다.

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