안녕하세요.
부동산공기업 사내변호사 출신, 대구부동산전문변호사 곽수영의 더 프라이빗 법률 센터입니다.
상가 원상회복 또는 시설비 청구 문제로
스트레스 받고 계시나요?
소송을 고민 중이신가요?
상가에 투입된 비용이 상가 자체를 위해 시설비를 투입한 것인지, 임차인의 영업을 위해 시설비를 투입한 것인지 명확히 구분하기 어려운 경우가 많습니다.
승소하기 위해서는 해당 부분이 어떠한 특성을 가졌는지 논리적으로 설명하고, 적절한 증거를 제출해야 합니다. 실력 있는 변호사가 필요한 이유죠. 꼼꼼하고 정확하게 나를 도와줄 대구부동산전문변호사를 만나셔야 합니다.
소송~ 일생에 한번 할까 말까 한 중대사입니다. 광고만 클릭해 보고 변호사를 선임하기보다는 꼭 제가 아니더라도 직접 2~3군데 상담받아 보고 함께 할 대구부동산전문변호사를 선택하세요.
홍수가 나면 지천에 물이 넘쳐나는데 마실 물은 없다고 하죠. 인터넷에 '대구 변호사' '대구 변호사 추천' '대구부동산전문변호사'를 검색해 보아도 광고글만 보이고... 진정성을 가지고 나를 도와줄 변호사가 누구인지 혼란스럽기만 합니다.
선택이 너무 힘들다면, 일단 대구부동산전문변호사인 저에게 상담받아 보세요. 신뢰가 간다면 저와 함께 상가, 부동산 소송을 진행하면 되겠습니다.
대구부동산전문변호사 곽수영
(전)부동산공기업 사내변호사 출신
꼼꼼하고 정확한 사건 처리
의뢰인 만족도 높은 친절한 설명
자영업을 하시는 많은 분들께서는 상가를 빌려서 영업을 하시고 업종에 맞게 인테리어 시설을 하시는데요.
대부분의 경우 이러한 인테리어나 시설물들을 어떻게 처리할 것인가가 문제가 됩니다.
즉, 상가주인(임대인) 입장에서는 다음 세입자(임차인)을 위해 상가를 원상태로 돌려받기를 원할 것이고, 세입자 입장에서는 원상 회복을 하기 위해서는 또다시 비용이 들고 자신이 인테리어 한 부분이 충분히 가치가 있다고 생각하여 가급적 원상회복을 하지 않고 상가를 반환하기를 원하게 되는데요.
의무 : 임차인(세입자)의 원상회복의무
과거에는 이 부분으로 인해 다투는 경우가 많았습니다. 그래서 요즘은 임대차 계약서에 원상복구 특약을 넣는 경우가 대부분입니다.
"임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약 대상물을 명도 시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함"
또는
"임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다"
등의 조항이 상가 임대차 계약서에 원상회복에 관한 내용으로 포함된 경우가 대부분입니다.
또한 민법도 임차인이 상가를 반환하는 경우 원상회복해서 반환해야 한다고 정하고 있고요.
즉 계약서 내용이나 민법의 내용에 의할 때 임차인은 상가 임대차 계약이 끝나면 상가를 원상회복해서 반환해야 합니다. 일단 이 부분 잘 기억해 두시고요.
권리 : 임차인의 유익비상환청구권
한편 민법은 세입자(임차인)가 상가의 개량(객관적인 가치 증대)을 위해서 투입한 비용이 있는 경우 이를 상가 주인(임대인)에게 청구할 수 있다고 정하고 있는데요.
즉, 세입자가 설치한 시설이 상가의 가치 상승에 도움이 되었다면 이 비용을 상가 주인에게 청구할 수 있는 것이죠.
건물진입로, 담장, 바닥포장, 화장실 교체 같은 것들이 유익비를 청구할 수 있는 사례로 볼 수 있습니다.
원상회복의무 vs 유익비상환청구권
그런데 생각해 보면 세입자의 '원상회복의무'와 '유익비상환청구권'은 서로 모순되는 것처럼 보이기도 하실 건데요.
실무적으로는 임대차 계약서에 아래와 같이 '원상회복의무'규정과 '유익비상환청구권 포기' 규정을 특약사항으로 동시에 두는 경우가 많습니다.
(원상회복의무)
임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약 대상물 명도 시에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함.
(유익비상환청구권 포기)
보수 및 시설은 임차인이 하여야 하며 앞으로도 임대인이 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 한다.
이러한 특약 조항으로 인해서 상가든 주택이든 간에 세입자분들은 유익비상환청구를 포기하고 나아가 원상회복을 실제로 하거나 원상회복비를 지급하는 경우가 대부분입니다.
그런데
대법원 판례에는 유익비상환청구권을 포기하는 경우 원상회복의무도 면제된다고 보는 경우도 있었는데요. 여기에 대해 살펴보겠습니다.
유익비(시설비)상환청구권을 포기하는 경우 원상회복의무도 면제??
먼저 판결 원문을 좀 보여드릴게요.
대법원 판례 1.
임차인이 '임차건물 증개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약'하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환 시에 비용상환청구 등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 수 있음
대법원 판례 2.
이 사건 임대차계약서에 "임차인은 임대인은 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구하여야 함."이라는 내용이 인쇄되어 있기는 하나,
한편 원피고는 위 계약체결 당시에 특약사항으로 "보수 및 시설은 임차인이 해야 하며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 시설비를 요구하지 않기로 한다."등의 약정을 한 사실이 인정되므로,
원고는 시설비용이나 보수비용의 상환 청구권을 포기하는 대신 원상복구 의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 원피고 사이에 있었다고 보기에 충분하고, 원고로서는 위 계약서의 조항에 의한 원상회복의무를 부담하지 않는다.
대법원 판례 3.
임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지, 보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상회복의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 보아야 한다.
판례들의 공통적인 내용이 확인되나요?
바로 임차인이 임대인에게 시설비용, 보수비용 등을 청구하지 않기로 하였다면, 임차인은 임대인에게 원상회복을 해줄 의무가 없다는 것이죠. 심지어 원상회복 의무가 계약서에 기재가 된 경우에도요.
다시 말해, 계약서에 임차인의 원상회복의무가 인쇄되어 있더라도, 임차인이 시설비, 보수비 등 제반 투입비용 일체를 청구하지 않기로 하였다면 임차인의 원상회복의무는 없는 것으로 합의되었다고 보아야 한다는 것입니다.
세입자가 자신의 영업을 위해서 시설을 개선한 경우 원상회복은?
그런데 만약 세입자가 건물의 객관적인 가치 증대를 위해서 시설비를 투입한 것이 아니라 자신의 영업을 위해서 시설비를 투입한 경우는 어떨까요?
일반적으로 임차인은 자신의 영업을 위해서 보수비용이나 시설비용을 투입하는 경우가 대부분일 것입니다. 그런데 대법원은 자신의 영업을 위해서 보수비용이나 시설비용을 투입한 경우에는 그 비용을 포기한다고 해서 원상회복의무가 면제되는 것이 아니라고 판결하였습니다.
즉 임차인이 영업과 관련하여 비용을 투입해서 시설을 개선한 부분은 원상회복을 해줘야 한다는 의미입니다.
이러한 판결을 앞에서 본 판결과 연결지어 생각해보면, "시설비 내지 보수비 전부 포기 특약이 있는 경우, 상가 자체의 개선을 위해서 시설비를 투입한 부분에 대해서는 원상회복의무가 면제되고, 영업을 위해서 시설비를 투입한 부분에 대해서는 원상회복의무가 인정된다"고 정리할 수 있습니다.
앞서 말씀드렸지만, 법리적으로는 위와 같이 정리가 되지만 실제로는 어떠한 부분이 상가 자체의 개선을 위해서 시설비를 투입한 것인지, 영업을 위해서 시설비를 투입한 것인지 명확히 구분하기가 어려운 경우가 많습니다.
이러한 경우 결국 소송의 대상이 될 수밖에 없고, 승소하기 위해서는 해당 부분이 어떠한 특성을 가지는지에 대하여 상세히 설명하고 그에 관한 적절한 증거를 제출하는 것이 중요합니다.
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