대구전세금변호사는 법무법인 이오 곽수영 변호사를 찾으시면 됩니다!
안녕하세요.
부동산공기업 사내변호사 출신 대구전세금변호사, 법무법인 이오의 곽수영 변호사입니다.
소중한 내 전세보증금 지키고 싶으시죠?
믿을만한 전문가와 함께 대응할 때 내 전세금을 지켜낼 가능성은 높아집니다.
최근 금리인상, 부동산 가격 하락으로 인하여 대구전세금변호사에게 전세금반환소송 문의 및 대구개인회생에 관한 상담, 내용증명 발송, 소송 진행 등이 계속되고 있습니다.
이와 관련해서 기획재정부는 2022. 9. 28. '국세분야 전세사기 피해 방지 방안'을 마련했고 그에 따라 관련 법률이 개정되어 2022. 12. 13.공포되고 2023. 4. 1.부터 시행될 예정입니다.
그에 따른 핵심적인 내용은,
① (과거에는) 해당 부동산에 부과된 세금은 법정기일(신고일, 고지서 발송일)에 무관하게 전세금(임대차보증금)보다 우선하여 징수하였으나, (법개정으로) 임차권의 확정일자 이후에 법정기일이 성립한 당해세는 전세금보다 우선하여 징수할 수 없음
② 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 임대인의 미납국세를 열람할 수 있음
③ 전세(임차)기간 중 집주인이 변경되는 경우, 새로운 집주인의 체납세금은 전 집주인의 체납세금의 한도에서 임대차보증금 보다 우선함(즉 전체세납 세금 중 일부만 우선함)
입니다.
좀 어려우실 수도 있는데, 대구전세금변호사가 사례를 들어 쉽게 설명드릴게요.
해당 부동산의 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)의 법정기일이 임차권의 확정일자 보다 늦은 경우, 임대차 보증금이 당해세 보다 우선하게 되었습니다.
(과거에는 당해세는 일자에 상관없이 무조건 임대차보증금 보다 우선)
임차인이 보증금 1억으로 전세계약을 하고 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 받은 날이 2023. 2. 1.입니다.
집주인이 해당 주택과 관련하여 상속세, 증여세, 종합부동산세(해당주택과 관련된 세금 = 당해세)의 신고를 하거나 고지서가 발송된 날(법정기일)이 2023. 2. 10.입니다.
이러한 경우 개정된 법률이 시행되기 전(2023. 3. 31.까지)는 보증금 1억 원(확정일자 2023. 2. 1.) 보다 당해세의 법정기일(2023. 2. 10.)이 늦더라도, 해당 주택에 대한 경매가 진행되는 경우 당해세가 우선하여 배당되었습니다.
즉, 만약 경매절차가 진행되어 1억 원에 집이 낙찰되었고 당해세가 1천만 원인 경우,
임차인은 9천만 원만 회수할 수 있는 것이지요.
그런데 개정된 법률이 시행된 후(2023. 4. 1.이후)부터는 당해세가 있다고 하더라도 그 법정기일(2023. 2. 10.)이 임차권의 확정일자(2023. 2. 1.) 보다 늦은 경우에는, 당해세보다 임대차 보증금을 우선하여 회수할 수 있게 되었습니다.
2022. 9. 22. 기획재정부 보도 자료 중에서
즉 위 사례에서 임차인은 보증금 전액을 회수할 수 있게 된 것입니다.
물론, 당해세의 법정기일(신고일자, 고지서 발송일자)이 임차권의 확정일자 보다 빠른 경우에는 당해세가 우선합니다.
그래도 과거에는 해당 부동산에 부과된 세금이기만 하면 무조건 임대차보증금 보다 우선하였는데, 이러한 부분이 개선되어 임차인분들에게 합리적인 방향으로 변경된 것은 다행입니다.
여기서 중요한 것은 전세금(임대차 보증금)을 제대로 반환받기 위해서는 등기부를 잘 확인하는 것 뿐만 아니라 집주인이 세금을 잘 내고 있는지도 확인해봐야 한다는 것인데, 대체 집주인의 미납세금은 어떻게 확인해야 할까요?
전세(임대차)계약일부터 임차개시일(입주일)까지의 기간에는 임차인이 임대인 동의 없이 임대인의 미납조세 열람이 가능
그렇습니다. 전세계약을 체결하고 전세계약의 기간이 시작되는 날(보통은 입주일입니다)까지의 기간에는 임대인의 동의없이 임대인의 체납국세 및 지방세를 확인할 수 있는데요.
기획재정부 2022. 9. 28. 보도자료 중
(과거에는 임대인의 동의를 받은 경우에만 미납조세의 확인이 가능했기 때문에, 사실상 활용도가 낮았습니다)
예를들어 2023. 2. 1.에 전세계약을 체결하였는데, 전세기간이 2023. 3. 1. ~ 2025. 2. 28.까지라면,
2023. 2. 1.부터 2023. 3. 1.까지는 임대인의 동의 없이 임대인의 체납국세를 확인할 수 있게 된 것이었습니다.
앞에서 말씀드린 것처럼 집주인이 체납한 세금의 법정기일이 임대차 계약의 확정일자 보다 빠른 경우,
만약 살고 있는 집이 경매로 넘어간다면 임차인은 알지도 못했던 체납 세금 보다 후순위자가 되어 보증금의 전부 또는 일부를 회수하지 못할 가능성이 있었는데,
(2023. 2. 1.에 1.5억원의 전세계약을 체결했는데 이미 그 전에 집주인의 미납 세금이 1억원인 경우
해당 집이 2억원에 낙찰이 된다면 회수할 수 있는 보증금은 2억 - 1억 = 1억원이 되는 것이죠...)
이번 법 개정을 통하여 입주전에 임대인의 동의없이도 임대인의 체납 세금을 확인할 수 있게 된 것입니다.
사실 세입자 입장에서 집주인에게 체납국세를 확인하고 싶다는 이야기를 꺼내기가 어려운 경우가 대부분일 것인데, 이번 개정 법률로 이러한 분위기가 많이 개선될 것으로 보입니다.
아!
보통 전세계약을 체결할 때 전세금의 10% 정도를 계약금으로 지급하는 경우가 많은데, 계약금을 지급하고 난 후 집주인의 미납세금 조회가 가능하므로,
반드시
'미납세금이 있을 경우,
임대차계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다'
는 내용을
특약사항으로 정하시기 바랍니다.
곽변호사의 꿀팁!
전세(임차)기간 중 집주인이 변경되어도 새로운 집주인의 체납세금은 전 집주인의 체납세금의 한도에서만 우선
이것은 집주인의 체납세금 조회와 묶어서 의미가 있는데요.
예를 들어 2023. 2. 10. 보증금 1억 원의 전세계약(임대차계약)을 체결할 당시 전 집주인의 체납세금이 500만 원이라는 것을 알게 되었습지만, 금액이 적어서 별다른 신경을 쓰지 않았습니다.
그런데 2023. 4. 1. 집주인이 변경되었는데, 새로운 집주인의 체납세금이 5,000만 원인 경우에도 전 집주인의 체납세금 500만 원까지만 나의 보증금 1억 원 보다 우선 순위가 있다는 것입니다.
그렇기 때문에 임대차 계약을 체결하는 경우 당시 임대인(집주인)의 체납세금만 잘 조회한다면, 새로운 집주인의 체납세금에 대해서는 신경을 쓰지 않아도 된다는 것이죠.
(물론 집주인이 변경되는 경우 전세금 반환 능력이 의심된다면 얼른 전세계약을 해지하시는 것이 좋습니다)
오늘은 대구전세금변호사가 집주인의 체납세금과 관련해서 2023. 4. 1.부터 시행되는 국세기본법, 국세징수법의 내용을 정리하여 설명드렸습니다.
이러한 내용 중 가장 중요한 것은 전세계약을 체결할 때 집주인의 체납세금을 집주인의 동의없이 열람할 수 있다는 것으로 보입니다.
전세금은 누구에게나 큰 재산이니 반드시 이러한 제도를 적극적으로 활용하셔서 나의 소중한 전세금을 지키시기 바랍니다.
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