안녕하세요.
면책은 고객님들의 소중한 권리입니다. 고객님들의 소중한 권리를 위해 고객님과 소통하고 공감하며 전문성을 바탕으로 사건을 진행하는 더 프라이빗 회생파산 센터 곽수영 변호사입니다.
주택담보대출, 부동산담보대출이 있는 경우에 솔직히 말씀드리면 담보대출을 탕감받기도 어렵고, 경매 진행을 막기도 힘든 것이 사실입니다. 하지만 이런 상황에서 포기하고 손 놓고 있기보다는 대구 개인회생 변호사 저와 함께 전략적으로 개인회생을 진행하며 손해를 최대한 줄여볼 수 있습니다.
개인회생 신청~ 일생에 한번 할까말까한 큰 일이죠. 광고만 보고 덜컥 나와 함께 할 전문가를 선택하지 말고 직접 변호사와 상담받으며 개별 맞춤 법률 솔루션을 얻으세요.
대구 개인회생 변호사 곽수영
(전)개인회생 전문 로펌 부대표
꼼꼼하고 정확한 사건 처리
의뢰인 만족도 높은 눈높이 설명
최근 대구 부동산 시장이 급격하게 얼어붙고 있습니다. 이로 인해서 많은 분들이 자금의 순환에 어려움을 겪거나 전세기간 만료가 되는 경우 전세금 반환에 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다. 그리고 많은 분들이 부동산에 담보대출을 설정해두셨을 것인데요.
만약 부동산 담보대출이 있는 경우 개인회생을 진행하면 어떻게 처리가 되는지 고민하시는 경우가 많습니다. 누구에게나 나의 부동산은 소중하고 이를 지키고 싶어하지만...
피치못할 사정으로 개인회생을 진행하는 경우 어떻게 되는지,개인회생을 해도 나의 재산을 지킬 수 있다고 하던데 개인회생을 해도 경매가 진행되는지 의문이 생길 수 있습니다.
개인회생에서 이러한 부분을 별제권부 채권이라고 표현하는데요. 오늘은 이 부분에 대해서 상세히 설명드리겠습니다.
별제권이란
별제권(別除權)은 말 그대로 채권자가 '별'도로 변'제'받을 수 있는 '권'리입니다. 즉 개인회생 절차와는 무관하게 변제를 받을 수 있다는 것이죠.
이와 관련해서 채무자회생법의 규정은 '개인회생재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권, 동산채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 대하여 별제권을 가진다'고 정하고 있는데요.
우리가 큰 돈을 빌릴 때는 보통 담보를 설정하게 됩니다. 부동산의 경우 대부분 근저당권 설정을 하시구요. 그리고 전세금이 큰 경우에는 전세권을 설정하시기도 합니다.
즉 채권자 입장에서는 채무자에게 연체 등의 이유로 빚을 갚지 못하게 되더라도 담보물이 있기 때문에 돈을 빌려준 것입니다. 그렇기 때문에 법에서도 이 부분에 대해서는 인정을 해주는 것입니다. 즉 개인회생을 진행해도 담보를 설정한 부분에 대해서는 채권자가 자신의 권리를 행사할 수 있는 것입니다.
쉽게 말해 안타깝게도 담보채무에 대해서는 탕감이 사실상 어렵다는 것인데요. 그리고 개인회생 사건을 처리할 때도 무담보채무와는 별도로 관리가 되구요.
예를들어 내 아파트가 5억 원이고 은행에 근저당권을 설정해서 3억 원의 대출이 있다면 3억 원에 대해서는 탕감을 받기가 힘든 것이죠.
부동산과 관련해서 근저당권자, 저당권자, 임차인 등이 여기에 해당이 됩니다.
주택담보대출 등 별제권자(근저당권자 등)에 대한 채무상환은 어떻게
원칙적으로 담보권을 가진 별제권자(근저당권자, 저당권자, 임차인 등)에 대한 채무는 개인회생을 진행할 때 월변제금과는 별도로 따로 자금을 마련해서 빚을 갚아나가야 합니다.
예를 들어 기존에도 주택담보대출에 대해서 매 월 50만 원씩 갚아왔다면 개인회생을 해서 월변제액이 70만 원이 된다면 월 120만 원을 갚아야 하는 것인데요.
이론상 이렇게 하면 개인회생을 진행하면서도 나의 부동산을 지킬 수 있을 것으로도 보이지만 실무적으로는 쉽지가 않습니다.
먼저 개인회생을 신청할 때 중지 또는 금지명령을 신청해야 되는 경우가 있는데요. 이 경우 중지명령이나 금지명령이 나오게 되면 담보권을 가진 별제권자라 하더라도 별제권자는 일단 원금과 이자를 수령할 수 없게 됩니다. 그러면 연체가 시작되는 것이죠.
두 번째로 개인회생을 할 때 월변제액은 "월수입 - 최저생계비"로 계산이 되는데요. 내 월수입에서 최저생계비를 제외한 나머지 돈을 36개월 내지 60개월 동안 모두 갚아야 하기 때문에 담보권을 가진 별제권자(근저당권자, 저당권자, 임차인 등)에게 별도로 돈을 갚기가 힘든 경우가 많습니다.
이런 사유 등으로 인해서 최근에는 개인회생을 진행하면 담보권을 가진 별제권자, 주로 은행과 같은 금융기관이 내가 가진 부동산에 대해서 경매를 진행하는 경우가 많은데 여기에 대해서는 아래에서 설명드릴께요.
주택담보대출의 별제권자(담보대출을 해준 금융기관) 경매신청
예전에는 대출이 있는 부동산을 보유하고 있는데 개인회생을 진행하는 경우 대출을 해준 은행과 같은 금융기관에 전화를 해서 개인회생을 하게 되었다고 연락을 하면, 금융기관이 개인회생과는 별개로 어떻게든 월불입금을 납입하면 부동산에 대한 경매를 진행하지 않는 경우가 많았습니다.
대출금을 잘 갚고 있고 장기연체가 되더라도 부동산에 담보가 설정되어 있어서 개인회생을 하더라도 당장 경매를 진행하지는 않았던 것이죠.
그러나 최근 들어서는 경매를 진행하는 경우가 많습니다. 금융기관에서 내부 규정에 따라서 개인회생을 진행하는 경우 경매를 진행하거나, 대출계약상 개인회생을 진행하면 기한의 이익을 상실해서 연체로 보아 경매를 진행하거나, 앞에서 말씀드린대로 주택담보대출 월불입금을 납부하지 못해서 연체가 되어서 경매를 진행하는 경우 등으로 경매를 진행하는 것이죠.
그리고 특히 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG) 대출이거나 보증이 되어 있는 경우에는 대부분 경매가 진행된다고 보시면 됩니다. 월불입금을 잘 갚는 대신 경매를 하지말아 달라고 해도 실무적으로는 경매절차를 진행하는 것이죠.
즉, 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)의 경우 개인회생이 진행되면 바로 대출금을 갚으라고 통지를 합니다.
주택담보대출과 같은 별제권이 있는 경우 개인회생의 진행은?
이러한 경우 고객님들의 사정에 따라 수많은 경우의 수가 있는데 일단 일반적인 경우로 말씀을 드릴게요.
개인회생 신청할 때 이미 경매가 진행 중이라면 법원에 중지명령을 신청해서 중지를 시킬 수 있고, 만약 경매가 진행 중이지 않은 경우에는 금지명령을 받아서 경매를 금지시킬 수 있는데요.
그런데 이러한 경매절차가 영원히 중지 또는 금지되는 것은 아닙니다.
개인회생은 보통 「개인회생 개시 신청 ▶ 중지, 금지명령 ▶ 개시결정 ▶ 변제계획안 인가 ▶ 변제수행 ▶ 면책」을 과정을 거치는데요.
개인회생이 잘 진행되어서 변제계획안이 인가되거나 개인회생이 잘 안되어서 기각이나 폐지를 받으면, 중지되었던 경매절차가 진행되거나 금지되었던 경매를 진행할 수 있습니다.
이 때는 안타깝게도 채권자가 경매를 취하하지 않는 한 경매가 됩니다. 앞에서 별제권에 대해 말씀드린 것처럼 아파트, 주택 등에 근저당권과 같은 담보권을 가진 별제권자는 개인회생과는 별도로 담보물을 경매로 처분하여 채무를 변제받을 수 있는 것이죠.
쉽게 말해 개인회생을 통해 일시적으로 경매를 중지 또는 금지시킬 수 있을 뿐 만약 금융기관이 경매를 진행하겠다고 하면 이를 막을 수는 없는 것입니다.
그렇기 때문에 개인회생을 진행하면서 담보대출이 있는 집의 경매를 막기 위해서는 일단 금융기관과 개인회생을 진행하기 전에 충분한 협의를 한 다음 그에 따라 전문가의 도움을 받아 개인회생의 방향을 정하는 것이 가장 중요합니다. 그래야만 손해를 가장 최소화 할 수 있습니다. 경우에 따라서는 부동산을 처분하신 후에 개인회생을 진행하는 것도 방법이구요.
참고로 개인회생이 끝날 때까지 이자만 상환하면서 집에 대한 경매처분을 막을 수 있는 주택담보대출채권 채무조정제도가 있기는 한데 아직까지 서울, 의정부, 수원, 청주, 춘천, 창원 법원에서만 시행하고 있고 대구의 경우에는 아직 시행하고 있지 않습니다. 대구에 주소지나 직장이 있으신 경우에는 사실상 이용할 수 없는 제도입니다.
만약 대출금액보다 경매금액이
더 낮게 나온다면?
경매의 경우 통상 시세보다 낮게 낙찰가가 정해지는 경우가 많은데요. 특히 요즘과 같은 부동산 경기가 좋지 않은 경우에는 그렇게 될 가능성이 더 높아졌습니다. 즉 경매를 통해서도 내 빚을 다 갚을 수가 없는 경우죠.
이러한 경우 대출금액에서 경매대금을 제외한 나머지 부분은 개인회생 절차로 편입되어 탕감을 받을 수 있습니다. 예를 들어 주택 담보 대출금이 2억인데 내 주택이 1.5억원에 낙찰된 경우 그 차액인 5,000만 원은 개인회생을 통해 탕감을 받을 수 있는 것입니다.
오늘은 주택담보대출이나 부동산담보대출이 있는 경우와 개인회생에 대해 살펴보았는데요. 담보대출이 있는 경우에는 담보대출을 탕감받기도 어렵고 나아가 최근에는 경매도 막기 힘든 것이 사실입니다.
그렇지만 이러한 상황에 놓여 있다고 하더라도 무작정 포기하기 보다는 전략적으로 개인회생을 진행한다면 손실을 최대한 줄일 수 있습니다.
그렇기 때문에 만약 주택담보대출이 있는 상황에서 개인회생을 진행할 계획이시라면 반드시 더 프라이빗 회생파산 센터와 상담 후 개인회생을 진행하실 것을 추천드립니다!
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