안녕하세요.
부동산 공기업 사내변호사 출신 '대구 부동산 변호사' 곽수영의 더 프라이빗 법률 센터입니다.
전세금을 돌려받지 못하여
스트레스 받고 계신가요?
전세금반환소송을 고민 중이신가요?
전세금..한두푼이 아니죠. 보통 전세금이 내 재산의 대부분을 차지하는 경우도 많습니다. 전세금을 돌려받지 못하면 자금 순환에 상당한 지장을 받게 되죠.
그래서 전세금을 반환 받지 못할 기미가 보이면 빠르게 조치를 취하며 집주인을 압박하여 전세금을 돌려받을 가능성을 높여보는 '시도'를 해야합니다.
일단 집주인과 세입자가 원만히 합의해보되, 합의가 안 되는 경우 법 전문가인 변호사와 함께 전세금반환소송 전 단계인.. 여러 절차들을 진행할 수 있습니다.
대구 부동산 변호사, 대구 부동산 전문 변호사로 검색하면 수많은 게시글이 있어서 혼란스럽기 마련입니다. 저도 그래요 ㅎㅎ 검색했는데 대부분 광고글이라서 나한테 도움될 곳이 어디인지 찾기 힘든 경우가 종종 있습니다.
전세금 반환 소송을 포함한 소송, 법률 자문을 변호사가 직접 진행하는지 확인하세요. 변호사가 밀착하여 여러분의 전세금반환소송을 진행할 수 있을 때 좋은 결과를 기대해 볼 수 있습니다.
대구 부동산 변호사 곽수영
(전)부동산 공기업 사내변호사 출신
꼼꼼하고 정확한 사건 처리
의뢰인 만족도 높은 친절 설명
금리가 가파르게 상승하였고 부동산 시장이 급격하게 얼어붙었습니다. 그에 따라 역전세난이 심각해졌는데요. 집주인 입장에서는 전세금을 낮추어도 세입자 찾기가 하늘의 별따기 수준이라고 합니다.
불과 1 ~ 2년 전만하더라도 "영끌"로 인해서 부동산 가격과 전세금(임대차보증금)이 가파르게 상승하였는데, 어느새 그와 반대로 부동산 가격과 전세금(임대차보증금)이 가파르게 하락하고 있습니다. 이제 세입자 입장에서는 전세금을 반환을 걱정하거나 실제로 전세금 반환을 몇 달째 못받는 경우가 발생하고 있다고 합니다.
그에 따라 세입자분들께서도 전세금을 못돌려받을까봐 많은 불안감을 느끼고 계시는데요. 특히 최근에 아파트 입주물량이 늘어나고 있고 그에 따라 아파트에 입주를 하여야 하는 경우 기존의 전세금 반환에 대한 우려가 더욱더 커지고 있습니다.
결론부터 말씀드리면 전세금을 반환받기 위해서는
1. 전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)
2. 내용증명 보내기
3. 임차권 양도
4. 전세보증금반환소송
5. (전세권 등기를 하지 않은 경우) 임차권등기명령
등의 방법을 취해야 하는데요.
오늘은 이에 대해서 상세히 말씀드리겠습니다.
전세계약 만기 통지(갱신거절 통지)
먼저 전세계약의 만료를 앞두고 있는 경우 전세계약 만기 통지를 하셔야 합니다.
왜냐하면 임대차보호법이 묵시적 계약 갱신 규정을 두고 있어서 만기 통지를 하시지 않는 경우 자동으로 임대차 계약이 갱신되어 연장되기 때문인데요.
그러면 통지를 언제까지 해야 하느냐. 이 부분에 대해서 2020년에 법이 개정되었습니다.
2020년 12월 10일 이전에 계약을 하신 분이라면 최소 1개월 전까지, 2020년 12월 10일 이후에 계약을 하신 분이라면 최소 2개월전까지 전세계약 만기 통지를 하셔야 합니다.
2020년 12월 10일 기준(계약체결기준)
▶ 이전에 계약하였을 때는 계약기간 끝나기 1개월 이전에 전세계약 만기 통지
▶ 이후에 계약하였을 때는 계약기간 끝나기 2개월 이전에 전세계약 만기 통지
물론 세입자분의 경우 전세계약 만기 통지를 하지 않았더라도 언제든지 전세계약 만기 통지를 하여 전세계약을 종료시킬 수가 있습니다. 하지만 이 경우에는 통지를 한 때로부터 3개월이 지나야 효력이 있습니다.
예를 들어보겠습니다.
원래 계약이 2022. 11. 30.까지인데 그로부터 1개월 내지 2개월 이전에 전세계약 만기 통지를 하지 않았습니다. 이 경우 계약은 연장이 됩니다. 그런데 세입자가 2022. 12. 31.에 전세계약 만기 통지를 하였습니다. 그러면 바로 전세계약이 해지가 되는 것이 아니라 3개월이 지난 2022. 4. 1.부터 전세계약이 해지가 되는 것입니다.
만약 그 전에 다른 집으로 이사를 가야 하거나 새로운 주택에 입주를 해야 된다면 자금 순환에 문제가 생깁니다. 보통 전세금의 경우 금액이 큰 경우가 많아서 기존의 전세금으로 새로운 집의 전세금을 납부하거나 새롭게 입주할 주택의 대금을 납부하기 때문이죠.
따라서 만약 전세계약을 연장할 계획이 없으시다면, 사전에 전세계약이 끝나는 시기를 잘 확인한 뒤 최소 1 개월 내지 2개월 이전부터 전세계약 만료 통지를 하시는 것이 좋습니다. 그래야 집주인 또한 전세금 마련 및 새로운 세입자를 찾는 등의 준비를 할 수 있기 때문입니다.
이 때 전세계약 만기 통보는 일반적인 전화, 문자, 카톡 등으로도 가능합니다. 반드시 만나서 해야 하는 것도 아닙니다. 오히려 나중을 대비한다면 전화를 녹음해둔다거나 문자 내지 카톡 등 자료가 남는 방법으로 연락을 취하시는 것이 더욱 좋습니다. 물론 내용증명의 방법으로 통지를 하시는 것도 좋구요.
전세계약 기간 만료까지 전세금을 받지 못하였다면 먼저 내용증명을 발송합니다.
전세계약 만료 통지를 하였는데도 집주인이 전세금을 전세계약 기간 만료일 이후에 전세금을 반환하지 않는다면 우선 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
내용증명은 지급명령을 신청하거나 소송을 제기하는 것과는 다르게 그 자체로 어떠한 법률적인 절차가 진행되는 것은 아닙니다. 하지만 후에 지급명령 신청이나 소송을 제기하는 경우 사전에 전세계약 만료의 통지를 하였고 그에 따라 전세금을 반환을 요청했다는 증거로서 활용이 가능합니다.
그리고 중요한 것은 집주인에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다.
실무상 통화나 문자, 카톡 만으로는 집주인이 이를 비교적 가볍게 여기거나 무시하는 경우도 많지만 내용증명을 발송하고 난 후에는 집주인의 대응이 달라지는 것이 많습니다. 내용증명만으로 어떠한 법적절차가 진행되는 것은 아니지만 적어도 세입자가 법률적인 대응을 준비하고 있구나 하는 것을 실감하기 때문이죠.
특히 이 경우 도움이 되는 것은 법무법인이나 변호사 명의의 내용증명을 발송하는 것인데요. 집주인이 법무법인이나 변호사 명의의 내용을 받아보는 경우 사태의 심각성을 제대로 느끼게 됩니다. 왜냐하면 법무법인 이나 변호사 명의의 지급명령은 만약 전세금을 주지 않는 경우 소송이 시작되고 경매도 시작될 수 있다는 것을 의미하기 때문입니다.
따라서 만약 집주인이 전세금을 반환하지 않는 단계에 이르렀다면 먼저 비교적 비용이 저렴한(일반적인 수준의 사건인 경우 20만 원 ~ 30만 원) 법무법인 혹은 변호사 명의의 내용증명을 발송하시는 것을 추천드립니다. 의외로 이 단계에서 전세금을 돌려받는 경우도 많습니다.
의외로 이 단계에서
전세금을 돌려받는 경우도 많습니다.
변호사 명의 내용증명
만약 직접 내용증명을 발송하시는 경우에는 다음과 같은 내용을 기재하시는 것이 좋습니다.
1. 집주인의 주소, 성명 등 인적사항
2. 세입자의 주소, 성명 등 인적사항
3. 임대차계약의 기간, 내용 등과 같은 계약내용
4. 보증금 반환의 기한 및 미지급시 법률적인 조치를 취하겠다는 내용
이렇게 내용증명까지 발송해두고 한편으로는 내가 스스로 세입자를 구해보는 것도 하나의 방법인데요.
집주인이 정말 돈이 없어서 전세금을 반환해주지 못하는 경우가 많기 때문입니다.
이 때는 새로운 세입자에게 나의 임차권을 양도하는 것이 좋은 방법인데요. 여기에 대해서 좀 더 자세히 말씀드릴게요.
내가 직접 세입자를 구하는 경우 임차권 양도
내용증명을 발송하였으나 전세금(임대차 보증금)을 반환받지 못하는 경우 내가 직접 세입자를 구하는 것도 하나의 방법입니다. 그런데 이러한 경우 이미 집주인이 집을 담보로 추가로 대출을 받는 경우도 많을 것입니다.
만약 내가 새로운 세입자를 구하였으나 나의 전세계약 이후에 집주인의 추가 대출로 인한 근저당 등기가 되어 있는 경우라면 입주를 꺼리겠죠?
이 경우 활용할 수 있는 방법이 임차권 양도입니다. 즉 내가 가진 전세금(임대차보증금)에 관한 순위를 그대로 넘겨주는 방법입니다. 만약 집주인이 금융기관에 돈을 갚지 못해 경매가 진행되더라도 새로운 세입자로서는 그에 우선 해서 전세금(임대차보증금)을 반환받을 수 있는 것이죠.
다만 임차권을 양도하기 위해선 집주인의 동의가 필요합니다. 보통 이러한 경우 새로운 세입자를 구하는 것이 어렵지 집주인은 대부분 동의를 해주고 있습니다.
이 때 필요한 서류는,
1. 집주인의 동의서
(임차권 양도승낙서) 원본
2. 기존 세입자와
새로운 세입자 사이의
임차권양도계약서 원본
3. 기존의 세입자와
소유주가 작성한 계약서 원본
이고, 이를 새로운 세입자가 보관하면 됩니다.
일단 여기까지가 집주인이 전세금(임대차보증금)을 반환하지 않는 경우, 세입자가 지급명령이나 소송 등을 하지 않고 취할 수 있는 조치들인데요.
만약 이러한 조치들을 취했음에도 불구하고 집주인이 전세금(임대차보증금)을 지급하지 않는다면 전세권 설정 등기가 되어 있는 경우에는 임의경매절차를, 전세권 설정 등기가 되어 있지 않는 경우에는 지급명령 내지 소송을 제기해야 합니다. 여기에 대해서는 별도의 포스팅으로 말씀드릴게요.
보통 전세금(임대차보증금)의 경우 재산의 상당한 부분을 차지하고 있고 만약 문제가 생긴다면 자금 순환 및 생활 터전의 마련에도 심각한 문제가 생기는 경우가 많습니다.
따라서 전세(임대차)계약 만료를 앞두고 있는 경우에는 이러한 내용에 대해 면밀히 검토하여 사전에 대응책을 고심해두고 그 때 그 때 적절한 조치를 취하는 것이 무척 중요합니다. 특히 이와 관련된 사실 관계나 권리 관계가 복잡한 경우에는 사전에 변호사와 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
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